Réforme fiscale du LMNP : Le rapport de la député Annaïg Le Meur

bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo je suis Sébastien je suis ravi de vous retrouver aujourd'hui pour une vidéo dans laquelle j'ai pas forcément de bonnes nouvelles à vous annoncer puisqu'on va parler de la refonte du statut du loueur meublé non professionnel alors avant qu'on voit ça dans le détail on va faire un petit retour en arrière on va se placer fin 2023 puisque déjà dans le nouveau projet de loi de finances il était prévu une réforme de ce statut du louur meublé non professionnel mais en particulier sur la réforme de la location cour je dirit et à l'époque ça concernait l'abaissement du plafond pour passer du régime du microbique au régime du réel de manière automatique et puis pour le régime du microbique ça concernait la réduction de l'abattement puisque cet abattement il était de 50 % en moyenne voire il pouvait aller jusqu'à 71 % pour les logements exploités en location courte durée et classé et bien députés et sénateurs voulit une réduction de cet abattement au régime du microbique mais jusque-là il y avait pas forcément de grosse ces incidences puisqu'on le sait très bien ce n'est pas le régime du microbie qui est très important quand on fait de la location meublée mais c'est plutôt le régime du réel puisque c'est ce régime du rel grâce aux charges et aux amortissements qui permet d'éviter l'impôt pendant de nombreuses années et donc ne pas être fiscalisé sur les revenus locatifs et puis ce projet de réforme du louur meublé non professionnel ne verra jamais le jour en particulier avec la dissolution de l'Assemblée nationale en juin 2024 mais ce projet revient à l'ordre du jour en 2020 24 en particulier avec un rapport qui a été rédigé par la députée anaig lumur et qui s'appelle proposition de réforme de la fiscalité locative d'ailleurs si ça vous intéresse je vous mets le lien pour lire ce rapport dans la description de cette vidéo attention il y a quand même 106 pages à lire alors le problème de ce rapport c'est que son périmètre ne se base pas uniquement sur la location courte durée mais prévoit une refonte globale du statut du loueur meublé non professionnel et cela inclu également la location longue durée quel est le constat qui a été fait dans ce rapport j'ai noté 10 points après l'avoir lu le premier point c'est que la location meublée réduit l'offre de logement en résidence principale là-dessus je suis pas du tout d'accord là-dessus puisque moi-même je fais la location longue durée et il y a tout un tas de personnes et j'ai tout un tas de locataires qui souhaitent louer un logement meublé pour y établir le résidence principale ben tout simplement parce que ça leur évite d'avoir acheté des meubles et d'équiper un appartement le deuxième point qui est relevé dans ce rapport ou le deuxième constat qui a été effectué c'est que le nombre de logements emmeublés augmente beaucoup plus vite que le nombre de logements nu et ça ça ne m'étonne pas beaucoup puisque la fiscalité de la location nu est beaucoup moins avantageuse en tout cas ad datte que la fiscalité de la location meublée c'est la raison pour laquelle les investisseurs préfèrent faire de la location meublée le troisième constat qui a été fait dans ce rapport c'est que dans les logements meublés les locataires gardent le logement moins lant c'est-à-dire qu'il y a beaucoup plus de turnover là je suis 100 % d'accord avec ce constat effectivement que ce soit dans mes colocations ou dans mes locations meublées le turnover est plus important que dans mes locations nues le 4ème constat qui est fait dans ce rapport c'est que les loyers des logements meublés sont en moyen 10 à 20 % supérieur au loyer des logements nus et ça ça s'explique par le fait que les propriétaires bailleurs doivent meubler décorer et équiper les locations meublées et subissent également plus de turnover mais d'après le rapport de la députée an naï lumur le fait qu'il y ait du turnover et le fait qu'il faille équiper le logement ne justifierait pas le fait d'augmenter le loyer de 10 à 20 % par rapport à une location nue ce en quoi je suis tout à fait en désaccord là-dessus le 5ème constat qui est fait dans ce rapport c'est que l'augmentation du parc locatif meublé serait motivé par deux facteurs un loyer plus important et une fiscalité plus avantageuse et ne serait pas lié à une demande locative pour le meubler plus importante autrement dit les locataires préféraient avoir des des locations nues plutôt que des locations meublées là encore une fois je suis pas du tout d'accord avec ce constat puisqu'il y a vraiment des personnes qui souhaitent avoir plutôt des logements en location meublée encore une fois parce qu'ils n'ont pas besoin d'acheter des meubles n'ont pas besoin de s'encombrer avec un déménagement ils arrivent dansun logement qui est tout prêt à être habité le 6è constat qui est fait dans ce rapport c'est que les logements exploités en location courte durée explose et là on peut effectivement le constater sur les plateformes comme Airbnb ou encore booking il y a de plus en plus de personnes qui font la location courte durée je suis donc d'accord avec ce 6e constat le 7e constat de ce rapport concerne la location courte durée et en particulier les raisons qui poussent les propriétaires bailleurs à faire la location courte durée en particulier le risque de loyer impayé là c'est indéniable l'un des avantages de la location courte durée c'est que vous n'avez aucun risque de loyer impayé en effet les locataires font le réservation sur Airbnb ou encore booking et c'est uniquement à partir du moment que le paiement a été effectué que les locataires ou les voyageurs peuvent rentrer dans le logement autre constat concernant la location courte durée les revenus locatifs sont supérieurs par rapport à une location longue durée là aussi c'est la raison pour laquelle beaucoup de personnes font la location courte durée et puis il est aussi t indiquer que grâce à Airbnb booking et toutes ces plateformes de réservation en ligne il est très facile de trouver des locataires làdessus on ne peut qu'être d'accord avec ce qui est indiqué dans le rapport 8è point de ce rapport il est pré pr que 8 % des biens exploités en location courte durée sont des logements 100 % dédiés à cette activité et là je suis surpris vous voyez parce que honnêtement je pensais qu'il y avait beaucoup plus de biens qui étaient exploités intensivement en location courte durée ce qui m'amène à dire qu'il y a beaucoup de personnes sur les plateformes de réservation en ligne comme booking ou encore Airbnb qui ne font pas ça de manière professionnelle ou encore industriel 9e point de ce rapport 9e constat de ce rapport rapport la majeure partie des locations courte durée se trouvve dans des zones touristiques ou dans les grandes agglomérations et oui parce que beaucoup de personnes qui se lancent dans l'activité de location courte durée veulent les faire de manière sécuritaire dans des villes comme Bordeaux Toulouse Lyon Lille Nant ou encore Paris et ça je vous le dis depuis de nombreuses années ce ne sont pas du tout les bons coins pour faire de la location courte durée il faut plutôt privilégier les villes moyennes où le prix de l'immobilier sera beaucoup plus faible mais également où la réglementation ation sera moins drastique pour faire une activité de location courte durée et puis 10e point il est indiqué dans le rapport que les logements de type Airbnb exploité en location courte durée empêche les populations locales de se loger et là aussi je suis pas du tout d'accord là-dessus alors une fois que ces constats ont été effectués qu'est-ce que souhaite le rapport et bien il souhaitent limiter le développement des locations meublées aussi bien en longue durée qu'en courte durée et ça et bien ça passe par une réforme de la fiscalité globale de la location meublé donc ce qu'on va voir maintenant ensemble et bien c'est toutes les propositions de réforme contenues dans ce rapport alors on va dans un premier temps commencer par la fiscalité du louir meublé professionnel puisque le rapport préconise de relever le seuil pour basculer au statut du louurmeublé professionnel et donc de relever ce seuil de 23000 € à 30000 €. le rapport prévoit également d'intégrer dans le montant des autres revenus les revenus issus de capitaux mobilier et puis enfin concernant toujours le loueur meublé professionnel le rapport préconise que la bascule du statut du LMNP au statut du LMP et vice-versa se fasse uniquement après deux dépassements consécutifs de seuil donc aussi bien dans un sens que dans l'autre alors on va maintenant parler de la réforme du lourmeublés non professionnel et c'est surtout ça qui vous intéresse parce que vous êtes beaucoup plus nombreux à être loueur meublé non professionnel que loueur meublé professionnel alors qu'est-ce que prévoit ce rapport et bien il prévoit d'unifier les revenus locatifs issus de la location nue et de la location meublée ce qui fait que les revenus issus de la location meublée ne dépendront plus du régime du Bic mais seront rattachés au revenus fonciers seuls les revenus de laallocation meublé du loueur meublé professionnel resteront dans la catégorie Bic c'est-à-dire Bénéfic industriels et commerciaux alors on va maintenant en venir aux propositions fiscales et elles sont au nombre de 5 puisqu'il y a cinq scénarios qui ont été évoqués dans le rapport le scénario 1 prévoit de passer le régime d' micro avec un abattement de 40 % au lieu de 50 % à l'heure actuelle voire 71 % pour les locations courte durée avec un logement classé mais c'est là où ça pique ce scénario 1 prévoit la suppression de l'amortissement du bien immobilier au régime du réel et ça c'est la mauvaise nouvelle parce que c'est justement cet amortissement qui permet d'éviter l'impôt sur les revenus locatifs pendant de nombreuses années le scénario un bis autre scénario prévoit de passer le régime du micro avec un abattement de 50 % indifféremment aussi bien en location longue durée qu'en location courte durée mais prévoit lui aussi la suppression de l'amortissement du bien immobilier au régime du réel le scénario suivant c'est le scénario 2 il prévoit de passer le régime du micro à un abattement de 40 % pour les locations longue durée et un abattement de seulement 30 % pour les locations courte durée mais là encore la suppression de l'amortissement du bien immobilier au régime du réel le scénario suivant c'est le scénario de BIS il prévoit de passer le régime du micro à 50 % pour les locations longue durée et 30 % pour les locations courte durée mais là aussi encore une fois la suppression de l'amortissement du bien immobilier au régime du réel et enfin le scénario 3 qui est le dernier scénario proposé dans ce rapport prévoit un abattement de 40 % pour le régime du micro donc aussi bien pour les locations longue durée que les locations courte durée et prévoit aussi pour régime du réel un abattement forfaitaire de 2 %. attention cet abattement forfaitaire de 2 % ne se ferait que sur 60 % de la valeur du bien et sur 50 ans donc si vous divisez 60 % d'abattement sur 50 ans ça veut dire que vous allez pouvoir uniquement passer en amortissement chaque année 1,2 % de la valeur du bien ce qui est beaucoup moins intéressant qu'à l'heure actuelle ce qui fait que et bien vous serez amené à payer des impôts beaucoup plus rapidement qu'à l'heure actuelle ce qui veut dire donc que l'État prévoit de récupérer plus rapidement de l'impôt sur les revenus locatifs même si vous êtes au régime du réel et enfin cet amortissement dont je viens de vous parler vous ne pourriez l'effectuer qu'en location longue durée si vous faites le choix de faire de la location courte durée il sera interdit de mettre son bien en amortissement quelle est la conclusion de tout ça et ben c'est que l'État a compris que la vraie niche fiscale aujourd'hui du statut du lur meublé non professionnel ce n'est pas le régime du micro mais bien le régime du réel et c'est la raison pour laquelle toutes les contraintes dans les cinq scénarios que je viens d'évoquer portent sur le régime du réel d'ailleurs il est indiqué noir sur blanc dans ce rapport que l'attention doit être pter sur la suppression des amortissements je vais vous lire ce qui est écrit la suppression de la déductibilité des amortissements pour les loueurs de meublés non professionnel au régime réel me paraît impératif toutefois les modalités de cette suppression nécessite une attention particulière afin de garantir une meilleure acceptation de la réforme et d'étaler le préjudice subi par les propriétaires concernés une limitation transitoire de l'amortissement imputable par un plafonnement progressif de l'amortissement déductible sur 3 à 5 ans devrait être privilégié quel est l'objectif donc de tout ça mais l'objectif on va pas se mentir hein c'est de récupérer de l'argent et l'argent gagné sur la réforme de la fiscalité du Loir meublé non professionnel ce serait de favoriser deux dispositifs le premier dispositif dans lequel serait réinjecté cet argent c'est le dispositif loc avantage qui permet à certains propriétaires bailleurs de bénéficier d'une réduction d'impôts s'ils appliquent un loyer inférieur à la valeur moyenne du marché et en favorisant la location à des locataires etant un plafond de ressources limité et puis le deuxième dispositif dans lequel serait réinjecté l'argent récupéré sur la refonte de la fiscalité du Loir meublé non professionnel c'est les dispositifs de Normandie qui permet l'amélioration du parc locatif avec en particulier des aides sur les rénovations ou les rénovation énergétique en contrepartie de quoi les propriétaires bailleurs bénéficiant de ce plan de Normandie doivent appliquer un loyer plafonné et sélectionner des locataires encore une fois avec des plafonds de ressources limitées alors quelle est la conclusion de tout ça et bien c'est que après avoir effectué la location courte durée proposer des logements sur Airbnb ou avoir proposé des locations meublées au gamme si vous souhaitez continuer à bénéficier d'avantages fiscaux et bien il va falloir transformer vos logements en HLM allez on va maintenant parler de la mise en route de cette réforme et on va répondre à cette question quand est-ce que cette mise en route s'effectuerait bon ben cette mise en route s'effectuerait bien entendu si la réforme est acceptée et cela vaudra pour tous les biens immobiliers achetés après la réforme et puis pour les biens immobiliers qui ont été achetés avant la réforme cela s'effectuerait à chaque changement de bail c'est-à-dire à chaque changement de locataire si cette fiscal qualité voit le jour le rapport prévoit ensuite de ne plus toucher à la fiscalité locative jusqu'en 2030 personnellement je trouve ce délai assez court puisque quand on investit dans l'immobilier on a une vision assez long terme puisqu'on prend des crédits immobiliers sur 15 ans 20 ans parfois même 25 ans et je trouve donc que c'est un peu pénible de devoir s'adapter tous les 5 ans au changement de la fiscalité alors pour conclure cette vidéo qu'est-ce que je pense de ce rapport et de tout ce qui est contenu à l'intérieur je pense qu'il aurait était bon d'aligner la fiscalité de la location nue sur la fiscalité de la location meublée et non l'inverse deuxième point je pense qu'il aurait été aussi intéressant d'appliquer la clause ce qu'on appelle du grand-père c'est-à-dire de laisser aux investissements immobiliers déjà en cours les règles actuelles au moins jusqu'à l'expiration des crédits immobiliers parce que toutes les personnes qui ont acheté un bien immobilier en adoptant la fiscalité du lur meublé non professionnel ont fait leur prévisionnel sur 15 ou 20 ans il est donc pénible pour eux de voir les règles du jeu changer en cours de route et je pourrais même rajouter que pour ces investisseurs là le changement de fiscalité ou le changement de règles du jeu pourrait avoir un impact non négligeable sur leur trésorerie le troisème élément que je voulais mettre en avant dans ma conclusion c'est que l'État va peut-être engranger davantage de recettes fiscales mais cela pourrait avoir un impact négatif sur l'immobilier parce que forcément si la fiscalité se durcit il y aura moins d'investissement du coup le marché de l'immobilier va ralentir et il y aura ensuite un manque à gagner à la fois pour les notaires et les artisans et puis cela pourrait aussi amener à une dégradation du parc locatif puisque s'il n'est plus possible d'amortir le bien immobilier et les travaux l'intérêt de faire des travaux du coup n'aura plus de sens parce que quand on fait des travaux ben forcément on a un retour sur investissement qu'on veut récupérer d'ailleurs on le voit tous les beaux appartements aujourd'hui sont sur Airbnb et donc sans carotte fiscale les investisseurs immobiliers n'auront plus intérêt à faire des travaux ce qui aboutira j'insiste à une dégradation du parc locatif alors vous vous posez peut-être cette question Sébastien si cette réforme voit le jour qu'est-ce qui va se passer comment est-ce qu'on va faire pour continuer à investir et bien on va essayer de terminer cette vidéo par une note un petit peu plus positive vous le savez je vous le dis systématiquement à longueur de vidéo quand vous faites de l'investissement immobilier vous êtes des entrepreneurs vous êtes des chef d'entreprise et donc comme tout bon chef d'entreprise et bien vous devez savoir vous adapter et donc l'une des solutions pour continuer à investir tout en bénéficiant d'une fiscalité avantageuse c'est de basculer en société vous pouvez investir en SCI àis c'est un petit peu plus avantageux parce que ça vous permet à la fois de faire de la location nu et la location meublée mais vous pouvez également vous intéresser à l'investissement immobilier en société commerciale pourquoi pas à srl ou encore S sachez que chaque cas est particulier donc si vous envisagez d'investir via ces structures là n'hésitez pas à vous rapprocher de votre notaire de votre expert comptable voire d'un avocat pour savoir quelle serait la solution la plus adaptée pour vous et puis pour rester dans une note positive sachez qu'il s'agit là j'insiste uniquement d'un rapport et pas d'un projet de loi et il est probable que la majeure partie des éléments contenus dans ce rapport ne voit pas le jour ou en tout cas ne voit pas le jour tout de suite puisque vous le savez aussi bien que moi on est dans une situation politique en France instable avec une dissolution probable de l'Assemblée nationale au mois de juin 2025 alors il faut quand même rester prudent ce rapport existe désormais on sent bien que le louur meublé non professionnel vit ces derniers mois et ces dernières années et c'est la raison pour laquelle je vous recommande de commencer à réfléchir à l'état d'après c'est-à-dire l'investissement immobilier en société surtout si surtout pardon si vous avez la volonté de faire croître votre patrimoine immobilier pour préparer votre retraite et votre transmission de patrimoine à vos enfants voilà tout ce que je pouvais vous dire aujourd'hui sur le rapport de la députée anaig leemur si cette vidéo vous a plu n'hésitez pas à la liker n'hésitez pas à la partager n'hésitez pas non plus à m'indiquer dans les commentaires ce que vous pensez de ce rapport quelles sont les stratégies que vous souhaitez désormais appliquer pour et bien éviter cette fiscalité du couleurs meubler non professionnel ou plutôt comment vous adapter mettez-moi tout ça en commentaire je suis d'ors et déjà impatient de lire quelles sont vos futures stratégies et puis si vous souhaitez en savoir plus sur l'immobilier je vous invite bien entendu à vous abonner à cette chaîne Youtube suivez-moi également sur mes comptes Instagram Facebook ou encore TikTok je partage régulièrement avec vous du contenu je vous emène en visite avec moi et je vous donne des petits tips pour vous aider sur la mise en route de vos projets immobiliers voilà et bien écoutez on va se quité ici pour aujourd'hui et puis comme d'habitude on se retrouve très très prochainement pour une nouvelle vidéo je vous dis à très très bientôt Ciao [Musique] [Musique]