"Une joie en demi-teinte" : la reprise de l'immobilier est restée fragile en 2025

Bonsoir Guillaume Martineau, bonne année.

Merci, bonsoir Fanny.

Vous êtes le président du réseau immobilier Orpi. Alors Orpi c'est une coopérative. Merci d'être sur France Info ce soir avec nous. Alors vous gérez un réseau de 1250 agences partout sur le territoire, plus de 8000 collaborateurs. Vous êtes présent également dans les territoires d'outre-mer. Et après des années difficiles sur le marché immobilier, on a eu l'impression que l'an dernier, 2025, c'était la reprise, en tout cas un petit sursaut. Puisqu'il y a eu 950 000 ventes sur l'ensemble du territoire. Ce sont les chiffres du Conseil supérieur, du notariat. Alors ça y est, c'est reparti ?

C'est reparti très bien jusqu'à fin août, mi-septembre. Et puis là, le dernier trimestre 2025 est un peu plus poussif. Donc en fait, on devrait être extrêmement joyeux, mais c'est une joie en demi-teinte. Parce qu'on sent qu'il y a quand même... On n'est pas serein complètement sur cette reprise. Mais les chiffres que vous annoncez, qu'annoncent les notaires, effectivement sont exceptionnels. Si on a ça en 2026, alors je signe tout de suite pour avoir une année pareille.

Mais qu'est-ce qui explique que c'était reparti et puis paf, en septembre, octobre, l'automne dernier, c'est la sinistrose ?

Non, mais quand ça repart, tout le monde oublie les crises. Donc finalement, beaucoup de gens se sont dit que l'immobilier est reparti, donc on réaugmente les prix. Et puis quand on réaugmente les prix, pour jouer, c'est comme un match de tennis. Il faut deux, il faut des vendeurs, des acquéreurs. Et puis les acquéreurs ont arrêté de jouer en disant que finalement les prix redevenaient trop importants, les offres ne passaient plus. Donc on a eu ce mois de septembre qui a été finalement salutaire parce que début septembre, ça augmente. Et dans toutes nos agences, on a fait passer le message très vite et ce qui a permis de redégonfler cette bulle.

Donc l'augmentation des prix a été limitée fin 2025.

Oui, on est à combien là par exemple ?

Plus 3%.

Oui, c'est léger.

Oui, mais début septembre, on a eu peur que ça remonte plus fort. Donc ce qui explique ça, c'est que les acquéreurs de nouveaux sont devenus circonspects. Donc ça a re-grippé un petit peu la machine. Et puis alors, vous avez tout.

Et du côté des banques ? Parce qu'à un moment, elles avaient un peu ouvert, assoupli les conditions de crédit.

Elles ont joué le jeu. Je ne suis pas toujours très sympa avec nos amis banquiers. Mais en attendant, elles ont joué le jeu. Les taux de crédit s'étaient stabilisés. On a retrouvé des taux normaux. On n'est plus dans les taux des années post-Covid où on était à 1%. Donc là, vraiment, les gens se sont réhabitués à avoir des taux un peu plus de 3. Donc de ce côté-là, pas de souci.

Ça a permis aux primo-accédants de revenir ?

Oui. Chez Orpi, on a constaté 4 dossiers sur 10 qui sont le fruit de primo-accédants.

Oui, quand même.

Mais ça reste des primo-accédants, je dirais, qui ont un peu de moyens quand même. On n'est pas encore à tous ces primo-accédants, tous ces jeunes qu'on voudrait pouvoir loger ou des gens qui ont moins de moyens. Mais enfin, ça revient un petit peu. Donc l'année 2025, elle est très particulière. C'est une très bonne année pour nous. On fait plus de 11% de compromis dans notre réseau. Mais on voit bien que la fin d'année a été difficile.

Est-ce que vous pensez que la situation budgétaire, la situation politique interne, puisque l'automne, finalement, ça correspond un peu à la discussion budgétaire qui a été difficile, ça a pu jouer ?

Oui, ça a pu jouer parce que l'instabilité politique nous pèse. On voit bien que là, il n'y a pas de véritable politique du logement. J'en suis à 6 ministres du logement depuis mon... Mais vous en avez un ? J'en ai un et je reconnais qu'il ne pratique pas la langue de bois et il a l'air de vouloir faire les choses. Mais le pauvre homme, il est confronté...

Alors c'est Vincent Jean-Bruns, on va quand même donner son nom.

Oui, et qui est très bien.

Et donc qui est ministre du logement.

Oui, mais lui, il s'intitule ministre de la crise du logement. Il a fait une interview en début de semaine où il dit lui-même qu'il est ministre de la crise du logement. Donc ça veut bien dire ce que ça veut dire. Donc je pense qu'il dit les choses.

Il a conscience des difficultés des Français.

Oui, et puis il a surtout conscience qu'on a un parlement qui ne joue pas le jeu. On n'a pas de budget. On est le 9 janvier, on n'a pas de budget. Donc pas de budget. Par exemple, ma prime rénov' dans mon métier ne fonctionne pas. Donc je pense qu'on a un ministre qui est très conscient de ce qu'on doit produire pour le logement. Mais derrière, est-ce que nos hommes et nos femmes politiques et le parlement vont vouloir en être conscients ? Ça, c'est une autre musique.

Pour vous, le gouvernement ne fait pas ce qu'il faut ?

Le gouvernement, il est parlementaire ? Il n'y a pas que le gouvernement. Je pense qu'en disant les choses, on a une classe politique qui joue avec le feu. Parce que que vous soyez de droite, de gauche, peu importe, il faut se loger. Là où je suis ce soir, tous les gens que je croise doivent dormir quelque part ce soir, quelle que soit leur considération politique. Et jouer avec le logement, on n'a pas de temps long. Sur des programmations militaires, on est capable de programmer un porte-avions ou des sous-marins et on n'est pas capable de programmer des chantiers de logement.

Alors que c'est vraiment aujourd'hui une des préoccupations majeures des Français. C'est ce qui aspire le plus dans leur budget.

Et puis, on regardait la baisse de natalité. Si vous voulez que le pays retrouve un peu de couleur, un peu de jeunesse, il faut aussi que les gens puissent se loger, puissent avoir des logements. Donc, on a été capable, pendant les Jeux Olympiques, de produire beaucoup de logements très rapidement.

Et pourquoi on n'est pas capable de le faire alors maintenant ?

Parce que là, on a été capable de faire fi de toutes les normes qu'on nous impose, parce qu'on est quand même les rois de la norme.

Ça, ça pèse ? Parce que par exemple, on a l'impression qu'il y a quand même une petite prise de conscience sur le fameux DPE, le diagnostic performance énergétique. On a entendu en début de semaine que ça s'assouplissait.

Oui, il y a 700 000 logements. On pense qu'un peu plus de 700 000 logements devraient revenir sur le marché.

Donc ça, ça va donner un petit peu d'air ?

Beaucoup d'air. Beaucoup d'air. Mais ça fait plus de deux ans qu'on parle de ça, qu'on demande ça. Donc, en fait, il faut jongler entre faire attention à tout ce qui est énergie, les performances, tout ça, pour que les logements soient bien. Il ne s'agit pas de déraper de nouveau et que les Français soient mal logés. Mais il faut mettre aussi un peu de pragmatique et de bon sens.

Donc, il faut trouver le juste milieu, quoi.

Oui, quand vous mettez trop de normes, à un moment donné, il faut que les gens puissent accepter de louer un bien en disant « Ok, je suis conscient que ce n'est peut-être pas parfait, mais je le prends en l'état. » Et puis, il faut aussi pousser quand même les propriétaires à faire les travaux. Mais les 700 000 logements qui reviennent vont dégonfler la bulle, parce que là, il y a un stress monumental.

Le stress, on le sent du côté des locataires, notamment. Certes, on a parlé des transactions, de ceux qui ont les moyens d'acheter, de vendre, mais les gens qui n'ont pas ces possibilités-là et qui cherchent même un bail, ça a l'air d'être, en ce moment, extrêmement compliqué. Il y a vraiment un casse-tête, une asphyxie du marché.

Oui, mais je dirais que le stress, il est des deux côtés. Les propriétaires aussi ont peur de louer, parce qu'ils ont peur de ne pas pouvoir récupérer forcément leur logement. On leur parle d'encadrement des loyers.

C'est vrai ou ce sont des sentiments où, finalement, les locataires, en règle générale, ils sont plutôt réglo ?

Non, ils sont plutôt réglo. Chez Orpi, on gère 142 000 biens, on a un peu moins de 2 % d'impayés. Donc, en fait, je pense que ça s'est installé dans l'esprit des Français, parce qu'on a complexifié le logement. On a fait aussi en sorte de monter les uns contre les autres. Donc, il faut de la souplesse. Guillaume Casbarian, qui a été ministre du Logement, avait fait quelque chose sur la loi anti-squat. Bon, ça redonnait aussi un peu les gens qui n'ont pas de titre et qui occupent sans titre. Il est anormal qu'ils puissent y rester. Quelqu'un qui a un titre et qui ne paye pas...

Ça a rassuré les propriétaires.

Tout à fait. Il ne s'agit pas de virer les gens de leur logement du jour au lendemain. Il faut rester humain. Mais on a besoin de retrouver le chemin du logement pour les Français. Et la crise sur la location dure depuis bien longtemps.

Mais elle s'est peut-être accentuée parce qu'on ne construit pas assez ?

On ne construit pas assez. Mais c'est aussi ce que rappelle le ministre. C'est qu'il y a eu un empilement de normes. Vous prenez la Loisanne sur l'artificialisation des sols. Ça part d'un bon sentiment. Protéger. Moi, je viens des Landes.

Protéger la nature, la biodiversité.

Tout le monde veut le faire. Mais il faut aussi être conscient qu'on ne peut pas bloquer sans arrêt des permis de construire. Parce que les mêmes qui disent attention à l'écologie sont les mêmes qui nous disent on n'arrive pas à se loger. Donc je pense que c'est un peu schizophrène. Il faut remettre du bon sens. Il y a besoin d'avoir un choc de l'offre.

Un choc de l'offre, c'est-à-dire faire en sorte que par exemple les gens qui ont d'épargne, finalement, ils aillent vers du... Qu'ils fassent des achats pour du logement locatif. L'investissement locatif.

Aujourd'hui, les plans d'épargne croulent, débordent de partout. Et ce qui serait bien, c'est de relancer cette épargne vers la construction pour permettre aux gens de préparer leur retraite, d'investir. Ça fait travailler les entreprises. Ça permet aux communes d'avoir de nouveaux administrés.

Oui, mais vous voyez, ce qui marchait très bien, c'était parce qu'il y avait aussi des dispositifs fiscaux, des niches fiscales qui les incitaient. Aujourd'hui, l'État n'a plus d'argent. Donc il est compris dans ces niches comme dans le dispositif Pinel.

Oui, alors il reste quelques niches, mais effectivement, elles sont très disparates. Et on sait plutôt vers trop... En fait, le problème, c'est quand on vous parle d'un avantage, on vous parle d'un avantage en début de semaine. Puis en fin de semaine, on vous dit finalement, il n'y en a plus. On vous parle d'augmentation des frais.

C'est cette instabilité, quoi.

C'est un jeu de piste permanent. Même un chef scout n'arriverait pas à se retourner parce que vous avez en permanence, on vous dit un truc le lundi, le vendredi, c'est l'inverse.

Bon, alors vous parlez de chef scout, mais vous, vous avez été engagé surtout dans la marine. Vous avez fait un service long. Vous êtes président de la coopérative Orpi depuis janvier 2022. Mais en fait, l'immobilier, vous êtes tombé dedans quand vous étiez tout petit parce que vos parents avaient déjà été dans le secteur. Tout à fait. Et vous vous êtes engagé dans l'agence de vos parents parce qu'ils avaient des difficultés financières. Cet échec, vous avez décidé du coup de donner un coup de main à vos parents. C'est ce qui vous a déterminé votre orientation.

Il faut rendre ce qu'on a reçu, je pense, dans la vie. Et j'avais eu des bons parents, j'ai toujours. Donc, la crise immobilière de 92, 93, parce que j'en ai connu quatre des crises. Donc, finalement, les crises vous forgent parce que ça vous aide. Soit vous passez, soit vous cassez. Et quand vous tenez, alors ça vous renforce. Mes confrères ont aussi les mêmes difficultés souvent. Donc, on est dans un métier, on est habitué à passer des câbles. C'est aussi pour ça qu'on développe des changements dans nos structures pour permettre à nos agences de ne pas faire uniquement de la transaction, de la gestion. On élargit nos offres de services.

De répondre aux attentes.

Voilà, du courtage en assurance, du financement. C'est ce que fait la coopérative parce que les crises, oui...

C'est-à-dire qu'aujourd'hui, vous proposez des offres un peu globales. Vous aidez vos clients à acheter, à choisir un bien, à le trouver, à le choisir, à le financer.

Et à l'assurer. Et à l'assurer. Donc, en fait, on veut devenir un guichet unique. C'est-à-dire que vous savez que le territoire français, vous avez beaucoup de banques qui ferment. Donc, nos compatriotes sont parfois obligés de faire 50, 60 kilomètres pour trouver une agence bancaire ouvertement. On a monté, nous, des orpivillages. Donc, on a maillé le territoire dans des zones où il y avait un marché, mais peu, pas un gros marché. Et en fait, on essaye de faire nos agences. Quand je parle de guichet unique, c'est qu'un client qui rentre puisse trouver une réponse à ses attentes.

Alors, vous travaillez avec les banquiers, pourtant, du fait de ce qui s'était passé dans votre jeunesse et la façon dont ils ont soutenu ou pas vos parents. Plutôt pas. Oui, c'était plutôt pas.

J'en ai pas gardé un souvenir ému. Vous savez, c'est ce que Sacha Guitry disait. Ils vous prêtent un parapluie quand il fait beau et vous demandent de le rendre quand il fait moche. Donc, non, mais pour être plus sérieux, c'est vrai que les banques, parfois, sont au rendez-vous. Là, actuellement, elles reviennent, elles accompagnent. Il faut être aussi sérieux. Mon expérience personnelle reste personnelle, mais les banques accompagnent. Mais on a besoin de... Au-delà des banques, on a besoin d'avoir des pouvoirs publics qui soient conscients que c'est pas un jeu, le logement. Et on a besoin d'une longue stabilité.

Et à quoi il faut s'attendre, quand même, pour cette année qui s'ouvre ? Ça va aller un peu mieux ?

Dieu vous entende, j'espère. C'est-à-dire que l'année qui s'ouvre, si on reste sur la tendance du dernier trimestre, alors ça pourrait être embêtant parce que les gens sont quand même inquiets. Vous prenez tout ce qui est géopolitique.

Ça pèse aussi ?

Oui, c'est incroyable. Nos clients nous parlent de ça sans arrêt. Maintenant, on peut faire la géographie avec nos clients. Tout le monde s'est placé, la capitale du Groenland, sur un planisphère. Donc, parce que pour acheter un bien, il faut être serein. Il faut avoir confiance. Ce qui me frappe, c'est de voir des jeunes qui vous disent « je fais pas d'enfants » ou « j'achète pas parce que... » avec tout ce qui se passe. Alors que les générations précédentes ont connu aussi des crises. Moi, j'en ai connu quatre. Nos grands-parents ont connu des guerres. Donc, il ne faut pas baisser les bras. Mais il faut être conscient que l'ambiance est lourde.

Alors nous, on travaille à notre façon pour redonner du mouvement et permettre à nos clients de se loger. On a développé des mandats où on va donner beaucoup plus de liberté à nos clients. Donc, il ne faut pas baisser. Il faut garder l'espoir.

Le vœu pour cette année, c'est « ayez confiance ».

Le vœu, c'est arrêter... Enfin, je n'ose pas dire de gros mots, je suis à l'antenne, mais moins qu'on nous foute la paix, moins de normes, qu'on nous laisse travailler, qu'on ne touche pas à la façon de faire de l'immobilier ancien. On sait faire. Par contre, qu'on accompagne la location, qu'on accompagne la construction, le bâtiment, et qu'on accompagne les Français dans la capacité à se loger et à pouvoir avoir un toit.

Eh bien, écoutez, merci beaucoup. On va croiser les doigts en cette nouvelle année. Merci d'être venu ce soir à l'antenne de France Info. Guillaume Martineau, vous êtes, je le rappelle, président du réseau Orpi. Merci.