🔴 Présentation du rapport d’évaluation des politiques publiques d’encadrement du crédit immobilier

54°gr en sachant que le termè ne va pas au-delà de 54 donc ça se trouve c'est plus bien notre ordre du jour appelle la présentation par monsieur François Joliver rapporteur spécial de la mission cohésion des territoires logement hébergement d'urgence du rapport d'évaluation des politiques publiques sur l'encadrement du crédit immobilier par le haut conseil de stabilité financière l'audition de messieur Philippejard directeur général adjoint de la stabilité financière et des opérations de la Banque de France et Édouard Vidon directeur de la stabilité financière sur les Conclusion de ce rapport. Monsieur François Jolivet, nous vous écoutons sur la présentation de notre rapport d'évaluation consacré à l'encadrement du crédit immobilier par le Haut Conseil de stabilité financière. Merci monsieur le président, monsieur le directeur général, mais mes chers collègues, je c'est avec un plaisir non dissimuler que j'ai l'honneur de vous présenter aujourd'hui ce rapport d'évaluation portant sur l'impact de la fixation du taux d'effort par le Haut Conseil de stabilité financière et notamment les conséquences sur la mise en œuvre des politiques publiques du logement dans notre pays.

Derrière son apparente technicité, ce sujet touche à une réalité très concrète. la capacité des Français à accéder à la propriété, à se loger et à se construire un patrimoine. Je ne peux que regretter le fait que le taux des propriétaires aujourd'hui en France baisse pour la première fois puisqu'il passe de 58 à 57 % ce qui est inédit depuis plusieurs décennies.

À la suite de la crise financière en 2008, le Parlement a institué un haut conseil chargé de prévenir l'apparition de mouvement de hausse excessive sur le prix des actifs ou d' un endettement excessif des agents économiques. Autrement dit, le risque systémique et pour le domaine immobilier, ce qu'on appelle la bulle immobilière. Je rappellerai à toutes et tous que la crise était née aux États-Unis et pas en Europe.

Face à ce qu'il considérait comme une surchauffe du marché, le haut Conseil de stabilité financière a défini dès 2022 un régime contraignant d'octroit du crédit immobilier avec deux critères impératifs que doivent respecter les établissements de crédit. La maturité du crédit limitée à 25 ans et le taux d'effort de l'emprunteur plafonné à 35 %. Il est à noter que aucun des grands pays d'Europe ne dispose d'un tel système.

Ce ne sont que des petits pays. Une marge de flexibilité toutefois a permis aux banques de déroger au ratio jusqu'à hauteur de 20 % de la production de crédit immobilier. Les ajustements intervenus en 2023 ont également assoupli ce cadre devenu trop contraignant et donc très contraignant.

Malgré tout, les ratios ont fait l'objet de nombreuses critiques, tant en raison de leur degré de sévérité que de leur pertinence au regard de la conjoncture. En effet, l'employeur En effet, l'ampleur du recul observé en matière de production de crédit est sans précédent dans l'histoire de notre pays et de la production de logement en France. La production annuelle de crédit à la Vita est tombée à 119 milliards d'euros en 2024 contre 235 milliards en 2022.

En mars 2024, le volume mensuel atteigné 6,7 milliards d'euros. Son plus bas niveau depuis 10 ans. En avril 2026, l'activité demeure toujours inférieure de 24 % au nombre des prêts accordés en moyenne sur la période 2016-2019 et de 37 % en volume de production.

Ce qui rend ce bilan d'autant plus difficile à accepter, c'est que les normes du haut conseil de stabilité financière ont été appliquées à un modèle de financement qui n'appelait pas une à une telle intervention. Le marché français du crédit immobilier repose sur trois piliers d'une solidité reconnue internationalement. C'est ce que disent les autres établissements de crédit, les autres pays de l'organisation bancaire dans en France. des prêts à taux fixes, un système de cautionnement couvrant les deux tiers des encours et une évaluation de crédit fondés sur la solvabilité de l'emprunteur et non sur la valeur du bien.

À ce sujet, je ne peux que déplorer l'abandon de la pratique des hypothèques par les établissements bancaires, car celles-ci permettent d'avoir une valorisation du bien ancré dans le territoire. Beaucoup de banques, c'est une note d'humour n'ont pas attendu l'IA pour s'éloigner du terrain puisqu'en fait elles accordent un crédit qu'en fonction d'une capacité de remboursement et pas de la valeur réelle du bien. Le taux de défaut s'établissait à 0,53 % en 2024.

Le taux de surendettement des ménages propriétaires n'est que de 0,12 %. En d'autres termes, le régulateur a imposé à un modèle vertueux une contrainte conçue pour les marchés fragiles ou dominé par des taux variables. En transposant mécanémiquement des critères macroprudentiels inadaptés à notre structure de financement, le conseil de stabilité financière a fragilisé précisément ce qui constituait l'un des atouts distinctifs de la stabilité financière française.

Le conseil se défend et c'est normal avec deux arguments principaux. Le premier est la crise du crédit. Le premier est que la crise du crédit s'expliquerait avant tout par la hausse des taux directeurs de la Banque européenne à partir de 2022 et nombre par ses propres décisions.

C'est partiellement vrai, mais c'est précisément là que réside la responsabilité du haut conseil. Ces normes ont amplifié et durci les effets d'un resserrement monétaire qui aurait seul pu être absorbé si les établissements bancaires avaient conserver leur agilité d'appréciation individuelle. Le second argument est celui de la sous-utilisation de la marge de flexibilité.

Les banques n'atteignant pas les 20 % autorisés, il y aurait donc de la souplesse disponible. C'est ignorer délibérément les explications que la profession bancaire nous a fourni avec constance et qu'elle fournit maintenant depuis 4 ans. La gestion opérationnelle de cette marge trimestre par trimestre dans les réseaux de milliers d'agences est une contrainte administrative considérable qui conduit les établissements à s'autocensurer pour éviter tout risque de sanction de la CPR.

Autrement dit, les directeurs des risques bancaires disent "Faites ce que vous pouvez sans que nous puissions être condamnés." Mais au-delà du calibrage des seuils, c'est la nature même de l'institution que je veux interroger. Le haut conseil de stabilité financière est composé de h membres dont aucun représentant élu.

Ces décisions n'ont jamais fait l'objet d'une présentation formelle devant des commissions des finances du Parlement. Et pourtant, ces décisions conditionnent l'accès à la propriété de millions de ménages. Dès lors, l'enjeu ne semble aussi politique que financier.

La technicité d'une institution, quelle que soient ses qualités, ne lui confor ne lui confère pas la légitimité démocratique. Dès lors que le Haut Conseil de stabilité financière arbitre entre stabilité financière et accès au logement, c'est donc bien un sujet politique et pas qu'économique sur un objectif, la construction de logement qui a aujourd'hui dans notre pays valeur constitutionnelle. Il ne peut demeurer un organe imperméable au débat parlementaire.

J'assume personnellement cette position, même si elle heurte ou qu'elle peut heurter la Banque de France, peut-être la Banque centrale européenne. Toutefois, l'indépendance opérationnelle d'une autorité macr prudentielle dans ses analyses de risque est légitime, la soustraction de ces arbitrages politiques au contrôle démocratique, lui ne l'est pas. J'apprécie donc particulièrement la présence des directeurs que j'ai pu auditionner à mes côtés et qui connaissent ma position.

Face à ce constat, je formule six recommandations. La première vise à s'inscrire dans la dans la loi l'obligation pour le haut conseil de stabilité financière de prendre en compte l'accès au logement parmi les critères d'appréciation de ces de ces décisions en modifiant l'article L631-2-1 du code monétaire et financier. La deuxième impose une présentation annuelle du rapport du Haut Conseil devant les commissions des finances des deux assemblées assortie d'une possibilité d'avis motivé du Parlement.

La troisième prévoit l'intégration d'un député et d'un sénateur au sein du haut conseil désigné par des présidents de commission ou peut-être les présidents eux-mêmes ou les rapporteurs généraux. La 4è et la 5è portent sur les calibrages des normes. Intégration du critère du reste à vivre comme motif de dérogation au taux d'effort car une analyse bancaire sérieuse ne peut se réduire à un ratio unique et réhaussement de la marge de flexibilité de 20 à 25 %.

La 6e encourage la prise en compte des loyers futurs dans les critères d'appréciation dérogatoire pour soutenir un investissement durement éprouvé par 5 ans de régulation inadaptée et précisément moment où nous avons adopté dans une majorité très large un nouveau dispositif de soutien à l'investissement locatif. Mes chers collègues, près de 34000 ménages solvables sont exclus chaque année du crédit immobilier par l'application mécanique de la règle des 35 %. Ce chiffre n'est pas acceptable, d'autant que ces 35000 ménages s'ils achètent un logement neuf et qu'un logement neuf est assorti de trois équivalents temps plein c'est 90 plus de 90000 salariés qui sont privés d'emploi.

Ce chiffre n'est donc pas acceptable dans un pays qui traverse une crise durable de l'accès au logement sans précédent. Il me semble normal que le parlement prenne ses responsabilités et que le conseil bien sûr prenne aussi les siennes. Je voudrais aussi dire que le seuil de 25 % de 20 % de flexibilité à 25 % ne concernerait que les familles qui auraient la certitude d'une progression ou une ascension sociale.

Cela voudrait donc dire que les autres n'en auraient pas. et je trouve ce ratio extrêmement injuste pour les demandeurs de crédit. Voilà ce que je souhaitais porter à votre attention et bien entendu, je suis prêt à répondre à toutes vos interrogations.

Merci François Jolivet puis Monar Monjard, pardon. Édouard Vidon, vous avez la parole pour réagir au conclusion de ce rapport. Monsieur le président, monsieur le rapporteur, mesdames et messieurs les députés, nous vous remercions pour cette pour ce rapport qui contribue au débat sur la politique publique du logement en rappelant le dispositif d'encadrement des conditions d'octroit de crédit immobilier définies par le HCSF et donc en se proposant de examiner l'impact.

Nous tenons à rappeler que nous-mêmes et nos équipes apportons un éclairage technique qui vise à informer les propositions que le gouverneur soumet à la délibération du HCSF qui lui-même est présidé, nous le rappelons, par le ministre. [raclement de gorge] Euh nous ne pouvons pas totalement souscrire au diagnostic qui attribu un peu trop rapidement selon nous les mesures prises à des raisons pour des raisons de stabilité financière et pour protéger les emprunteurs. Donc attribuer cette respons la respons d'un redressement du d'un ralentissement pardon du crédit immobilier à ces [grognement] mesures [raclement de gorge] puisque nous considérons et nous l'avions expliqué dans notre précédente audition que l'essentiel c'est la très très grande majorité de ce ralentissement du crédit immobilier est pour nous imputable à la hausse des taux d'intérêt qui elle-même est donc été rendue nécessaire par les évolutions de l'inflation.

Nous souhaitons aussi rappeler que une crise du logement ne nécessite pas nécessairement une crise du crédit immobilier et qu'en l'occurrence les difficultés actuelles du marché immobilier trouvent d'abord leurs origines dans des contraintes sur l'offre de logement et des facteurs macroéconomiques. Et en fait, dans ce contexte, on considère qu'un assouplissement des conditions de crédit pourrait se traduire principalement par une hausse des prix et de l'endettement des acteurs plutôt qu'une amélioration durable de l'accession à la propriété. Nous avons aussi dans nos analyses précédentes au HCSF montré que la contraction marquée de la production de crédit observée depuis 2022 [raclement de gorge] s'expliquait donc avant tout, comme je signais précédemment, par la remontée rapide des taux d'intérêt qui elle avait été rendue nécessaire pour maîtriser l'inflation.

Les normes du [raclement de gorge] HCSF n'ont eu en comparaison qu'un effet très marginal, même si on pu en avoir un, mais c'est très très marginal. Elles ont contribué selon les estimation à moins de 10 % de la contraction. Et la baisse des taux initiée en 2024 euh a d'ailleurs été suivie d'une reprise marquée de la production de crédit immobilier et qui se retrouve aujourd'hui dans un nombre de transactions immobilières dans l'ancien largement du sud de la moyenne historique.

Les mesures, pardonnez-moi, [raclement de gorge] les mesures emprunteures mises en place par le HSF répondait à un objectif clair : préserver la robustesse du modèle français de financement de l'habitat en corrigeant la dérive des conditions d'octroit que nous observions entre 2015 et 2019 dans un contexte de taux d'intérêt négatif, source d'une progression rapide, de l'endettement des ménages. Dès lors, nous nous appelons à de la prudence lorsque on compare la dynamique du crédit en ce moment avec cette période de de relative exubérance. [raclement de gorge] Pour mémoire, ces [raclement de gorge] évolutions avaient été identifiées par plusieurs institutions nationales comme internationales comme une source de vulnérabilité pour la stabilité financière.

En effet, l'endettement excessif des ménages constitue un facteur récurrent de crise financière qui génère des récessions marquées et une dégradation durable des finances publiques. Le dispositif actuel permet d'éviter une nouvelle dérive de l'endettement des ménages français, [raclement de gorge] excusez-moi, [toux] qui s'établit aujourd'hui à 90 %, merci beaucoup. du revenu disponible brut à fin 2025 soit un niveau encore nettement supérieur à celui qui prévaut dans la zone euro qui est lui de 82,4 % donc du revenu disponible disponible brut des ménages.

Ainsi, les plafonds actuels doivent être compris comme des gardes fous structurelles qui préviendraient la reconstitution de déséquilibres en ligne avec ce qui avait été de longue date de bonnes pratiques dans le secteur bancaire et non comme des instruments destinés à corriger des failles de la politique du logement ou bien à être ajusté en fonction du cycle économique. Le dispositif du HCSF constitue selon nous une norme prudentielle lisible et stable et non une règle aveugle. À ce titre, comme ça l'a été d'ailleurs indiqué, le HCSF a pris soin de revoir dans le temps les flexibilités qui laisse qui laisse aux établissements de crédit la la l'attitude nécessaire pour apprécier finement les situations individuelles.

Ces flexibilités ne sont aujourd'hui que partiellement utilisées, même si c'est en progression par les établissements. La flexibilité réservée notamment à l'investissement locatif n'est par exemple utilisée que pour moitié environ par les établissement de crédit tout en en tenant compte des difficultés opérationnelles que ça représente de gérer cette norme. On ne le ni pas.

Euh donc l'efficacité de ce cadre a été évaluée à plusieurs reprises. Il a montré qu'il a permis de renforcer la qualité des prêts octroyés sans entraver de manière excessive l'accès au crédit. Il contribue au caractère soutenable du financement du logement dans la durée, condition selon nous indispensable à un accès sain et sûr au crédit mobilier.

Dans l'ensemble, nous si nous saluons la recommandation qui vise à renforcer le contrôle parlementaire du HCSF par la présentation annuelle de son rapport, les autres recommandations formulées à l'issue du travail nous semblent plutôt en décalage avec les constats que nous établissons. Plus précisément, elles ne paraissent pas d'être de nature à répondre au déterminant profond de la crise du logement. qui affecte aujourd'hui la France comme la plupart des pays avancés.

À l'inverse, nous pensons qu' que les propositions risqueraient de fragiliser la capacité du HCSF à remplir son mandat de préservation de la stabilité financière condition essentielle au financement soutenable de l'économie en général et donc du logement dans la durée. Et bien sûr, nous sommes disposés, si vous le souhaitez, monsieur le président, à détailler précisément chacune des six recommandations présentées par le par le rapporteur. Merci.

Euh j'ai deux questions pour ma part. Juste en préambule, il y a pas mal des préconisations que je pourrais faire mienne pour euh permettre à des notamment des primaux accédents euh d'acquérir plus facilement un logement. Mais le le la seule chose que je voudrais signaler, c'est que il faut faire attention à pas jouer uniquement sur le thermomètre, ce qui est évidemment tout indiqué dans les temps qui courent.

C'est-à-dire que le problème de fond, c'est que le gement est trop cher, voilà, par rapport à au revenu des Français et que tant qu'on arrive pas d'une manière ou d'une autre à le faire baisser de manière plus importante puisque je rappelle qu'on est on a vraiment de mémoire la louche, on est passé le taux d'effort de de comment dire du de coût du logement dans les dans les familles en une quarantaine d'années d'environ 15 % à maintenant 35 voire 40 %. tant qu'on aura pas réglé cette question, je pense que on restera devant un problème compliqué euh et cetera. Bon, maintenant avoir des mesures qui quand même peuvent assouplir les choses et évidemment quelque chose qu'on peut voir avec intérêt.

Ma première question sur la part des intérêts perçus par les banques. Pour illustrer mon propos, je rappelle quand même que pour un appartement de 200000 € il peut vivre un primo accédent peut se retrouver à payer 95000 € d'intérêt à la banque. C'est colossal.

Le rapport ainsi que la provision de loi qui l' inspiré aborde largement le problème de l'accès au crédit sous l'angle de l'assouplissement des conditions d'êtement et de ce qui est appelé un reste à vivre pour la personne qui s'endettent. J'aimerais entendre la position du rapporteur ainsi que des auditionnés sur l'opportunité et l'ampleur possible d'un encadrement accru des intérêts que les banques font payer à la à la personne qui emprunte pour un crédit immobilier. Ma deuxième question porte sur la rénovation thermique des logements et leur adaptation au des règlements climatiques notamment aux fortes chaleur.

On comprendra tout le sens de tout l'intérêt de la question par les temps qui courent. En guise de contexte, je rappelle que selon Eurostat, entre 2017 et 2025, la France est devenue presque championne d'Europe au cou à coude avec l'Espagne de la dégradation de la température dans les logements. Les personnes qui souffrent d'une température inadéquate sont deux fois plus nombreuses depuis 2017 avec plus de 6,6 points pour atteindre 11,5 % de la population.

C'est une situation presque unique en Europe et sans équivalent l'histoire récente de la France. Depuis 2017, il y a eu un retournement net qui n'est que par les choix de politique publique qui ont été faits ou plutôt n'ont pas été faits. Vincent Jean-Brin a présenté aujourd'hui le projet de loi relance logement qui résume bien la politique menée depuis 2017, cadeaux fiscaux multipropriétaire, attaque contre les normes environnementales et contre le logement social.

Tout ce que ce test risque de relancer, ce sont les passoirs thermiques et le mal logement déjà grave en France. Le rapport mentionne la possibilité d'assouplir pas le rapport de monsieur Jean Brin, le rapport là, je reviens au rapport Jolivet mentionne la possibilité d'assouplir les conditions d'entêtement sous réserve de mener des travaux de rénovation thermique. Sur ce sujet, on peut aussi citer les COP PTZ, mais comme souvent les mesures ne sont pas assez différenciées en fonction des situations.

À titre personnel, j'estime qu'on devrait traiter différemment les personnes qui achètent un bien pour y vivre et les investisseurs qui peuvent contribuer à des logiques de spéculation. Ne pensez-vous pas qu'on pourrait envisager des mécanismes qui conditionnent pour l'investissement locatif l'accès au crédit à des obligations de travaux de rénovation thermique dans l'intérêt de la bifurcation écologique et sans que cela contraigne trop le marché immobilier ? Voilà mes deux questions.

Monsieur le président euh d'abord je vous remercie pour vos propos introductifs. Votre première question concerne le reste à vivre. En fait aujourd'hui, c'est plutôt demandé par un certain nombre d'établissements bancaires en coffre-il.

Et là, je donne crédit si j'ose dire, si vous me permettez l'expression euh au conseil de stabilité financière sur ce sujet, il faudrait qu'elle se mettent d'accord pour faire un calcul du reste à vivre. Donc, je dirais que la Val n'est pas que dans le camp du au conseil. Euh le reste à vivre, c'est ce qui est demandé aujourd'hui, ce qui est repéré par le juge judiciaire. concernant le marché locatif et on nous en avant une définition, c'est l'ensemble du revenus du locataire plus le prix du réchauffage de l'eau plus le prix du chauffage et un propriétaire bailleur il ne peut pas dépasser 35 38 % sur ces sujets.

Ce qui serait intéressant, c'est que ce reste à vivre aujourd'hui, pour donner un exemple très concret, vous êtes un propriétaire occupant, il vous avez plus que 3 années de crédit à payer, vous souhaitez acheter un un logement pour investir. Et bien, on va vous opposer le crédit que vous vous avez toujours payé et les 3 années qui vous restent à payer, on vous refusera le crédit pour pouvoir vous vous prêter à long terme sur votre investissement. Ce qui fait que ça explique aussi une partie de l'effondrement de la production neuve.

Et ces nouvelles pratiques en fait n'ont pas été comprises et anticipées et aujourd'hui ne sont pas comprises du tout. À tel point que vous avez aujourd'hui des investisseurs qui quittent le secteur bancaire français pour aller emprunter au Luxembourg ou en Allemagne puisqu'il n'y a pas du tout cette même règle. Je rappelle que le pays le plus grand qui a raisonné sur le taux d'effort, c'est la Belgique, l'Irlande, l'Espagne, le Portugal, pardonnez-moi, et quelques pays de l'Europe du Centre Est, rien d'autre.

Donc on s'est appliqué une règle que les autres pays ne s'appliquent pas, les grands pays. Concernant votre question sur la rénovation de logement, je pourrais faire mienne votre observation. Euh et d'ailleurs c'est le c'est le cas de l'écoz où maintenant le le prêt à ta zéro vous savez qui est possible sur l'ensemble de notre pays sur les opérations dites d'amélioration acquisition puisqueen fait ça fait l'objet de travaux.

Aujourd'hui, il n'y a pas de règle nationales sur le sujet. En revanche, les établissements bancaires lorsqu'ils prêtent demandent maintenant les lettrages thermiques et d'ailleurs afin de mieux connaître la valeur des biens vont avoir l'obligation d'avoir un expert qui donnera la valeur du bien immobilier qui sera acheté par l'emprunteur puisqueaujourd'hui on ne prête pas un on ne prête pas de l'argent sur la valeur d'un bien, on prête de l'argent sur une capacité à rembourser ce qui fait que vous connaissez malheureusement le taux de séparation assez important dans notre pays et aujourd'hui vous avez des personnes qui par défaut de conseil ont acheter un bien en ayant fait des travaux peut-être pour de rénovations énergétiques et qui lorsqu'ils se séparent le remett en vente et bien continuent à rembourser le résiduel du capital restendu. Il se rappelle bien de leur acquisition et de manière durable.

Et j'ai pointé aussi le défaut de conseil des établissements bancaires sur le sujet et je salue d'ailleurs la mesure européenne qui va inviter les établissements bancaires à à repérer la valeur des biens achetés. Et pour et je suis peut-être un peu un peu long mais je ai vous dire monsieur le président que nous dans notre pays on a on ne connaît plus la valeur des biens qui sont achetés. C'est tout de même assez paradoxal et ça s'est lié souvent à l'avalse des conseillers bancaires ou des banques en ligne puisqu'en fait les conseillers bancaires tournent tous les 2 ans à 3 ans dans tous les établissements bancaires de France.

Ils n'ont pas la possibilité de voir tous leurs clients. Ils rencontrent un client de temps en temps pour un crédit. Ne connaissent pas leur histoire, ne connaissent pas le marché sur lequel ils agissent.

Même s'il y a des outils internet qui permettent de savoir à peu près le prix du bien qu'on achète. n'ont pas le temps d'aller voir et il y a encore 20 ans, le directeur d'agence en tous les cas en zone rurale se déplacer et aller voir et apporter le conseil et savait que la famille serait en capacité de rembourser son crédit et tenait compte surtout de l'évolution professionnelle de la personne qui est emprunté et l'intelligence artificielle et l'instruction automatique des dossiers aujourd'hui pour gagner du temps et diminuer les frais de structure et les frais de gestion fait qu'aujourd'hui on sort de la possibilité d'emprunter des gens et ça ça me paraît pas normal. Voilà.

Allez-y. Allez-y. Je Merci monsieur le président.

Je je vais ébaucher une réponse à la question que vous avez posée sur les intérêts perçus par les banques. Euh d'abord pour souligner que le le crédit immobilier en général sur le marché bancaire français est plutôt un produit d'appel des banques. Ce n'est pas un produit sur lequel pour autant qu'on puisse le mesurer avec précision, les banques réalisent des marges phénoménales.

C'est un c'est un produit qui permet de de faire venir une clientèle à laquelle les banques vont proposer toute une autre gamme de services payants. Et une façon une autre façon de regarder cette question, c'est que bien sûr les ressources qui sont mobilisées par les banques pour apporter ces crédits ne sont pas nécessairement gratuites. Elles relèvent certes en partie de ressources sous forme de dépôts bancaires qui ne généralement ne payent pas d'intérêt, mais elles peuvent aussi nécessiter l'emploi de ressources qui sont adossées sur des conditions de financement au taux du marché.

Et donc ce qui est déterminant, c'est pas tant le le niveau des taux d'intérêt auxquels prêtent les banques que la marge nette d'intérêt qu'elles réalisent sur leurs opérations. Et de ce point de vue-là, une comparaison européenne nous indique que les banques françaises sont loin d'être parmi celles qui réalisent les marges les plus confortables. Alors le l'évolution de ces marges est en partie déterminée par le fait que en France effectivement les crédits immobiliers sont sur du long terme et à ta fixe.

Donc il y a plus d'inertie dans les dans les revenus bancaires associés à ces produits. Néanmoins, les marges et d'une manière plus générale la rentabilité des banques françaises et et plutôt en de ça de celle de leurs pères européens et internationaux. Oui, allez-y, allez-y, allez-y.

Merci. Et oui, juste pour rebondir sur les propos de de monsieur Vidon qui effectivement le nos collègues européens n n'aur pas beaucoup d'occasions de nous rappeler justement de souligner cette moindre rentabilité de du secteur bancaire français par rapport à ses paires notamment en lien avec cette ces marges nettes d'intérêt ce mécanisme donc de d'intermédiation qui est un peu moins rentable en France que dans les pays de voisin ce qui prouvre bien que le le secteur est assez concurrentiel et plutôt bénéficiaire au béta bénéfice des emprunteurs en comparaison bien sûr européenne. Et si je pouvais compléter sur la la question que vous posiez au début sur la question du reste à vivre qui était un élément de que sur lequel le rapporteur s'est s'est exprimé également.

Euh nous ce qu'on voulait rappeler c'est que le reste à vivre n'est n'est ncl enfin la mesure du HSF qu'elle existe n'exclut pas la prise en compte de cette dimension reste à vivre. D'ailleurs euh on parle si on prend l'exemple d'un d'un ménage très aisé qui, on va dire peut se permettre de rembourser un préimmobilier important et qui ferait contraint par limite des 35 %. Justement, un des moyens pour pouvoir prendre en compte ces situations particulières, c'est d'utiliser la marge de flexibilité, donc dans les fameux 20 % de la production de crédit qui peut justement elle déroger à cette à cette limite de 35 % de de taux d'effort pour ces ménages particulièrement aisés.

L'autre point que je voudrais dire, donc le rapporteur l'a dit sur la question du reste Afrique, on peut avoir une question des débats qui peuvent être assez long sur la définition, qu'est-ce qui rentre, qu'est-ce qui sort dans cette notion de reste à vivre. Au-delà de ce point, ce qui me paraît important de de souligner, c'est que ça peut tendre à privilégier certain nombre de catégories par rapport à une autre et donc ça pourrait bénéficier davantage au ménages les plus aisés et au détriment des ménages les moins aisés pour l'accès à la propriété puisque bah ça permettrait de déroger à cette à cet taux d'effort puisqueon on contourne le taux d'effort par le fait qu'on a un reste à vivre important qui permet de rembourser des des crédits octroyés par les adem bancaire. Donc là, on est on est plus on est plus réservé sur cette dimension puisque il y a cette dimension un petit peu de de d'accès au crédit immobilier qui serait déformé entre guillemets.

En tout cas, on introduirait des billets en faveur des des ménages les plus aisés au détriment des autres en ayant une le recours la notion de reste à vivre. Merci. Oui.

Allez-y. Allez-y. Merci monsieur le président.

Je je je voudrais réagir au propos du dernier intervenant. Monsieur le directeur général, je j'entends ce que vous dites. Moi, je fais pas la promotion des plus riches, mais je peux comprendre votre analyse, mais votre analyse était en rien technique, elle était politique et c'est bien ce que je viens de dire, c'est bien ce que j'ai exprimé. le haut conseil de stabilité financière des positions politiques et pas de légitimité démocratique.

Ensuite, je voudrais vous dire que sur le sur le taux d'effort euh si je fais que de la politique politicienne, ce que ce qui me ressemble pas, je vous rappellerai que les crédits à la consommation n'entrent pas dans le taux d'efforts. Donc les pauvres peuvent s'endetter à 35 + 20 et pas accéder à la propriété. C'est insupportable.

Ça me paraît pour moi extrêmement insupportable et je je m'inscris totalement en fou avec votre analyse, non pas sur les conseils, pas sur le fond hein, mais sur le fait de dire on permet à des gens de pouvoir s'endetter pour acheter un téléphone, une voiture ou la deuxième ou la troisème et faire des crédits à la consommation en faisant les courses. Ça rentre pas dans le taux d'effort mais par contre pour acheter de l'immobilier et se construire un patrimoine de manière durable, ils peuvent pas emprunter à 37 % sauf si c'est les 20 % de dérogation. Et puis par ailleurs, celui qui n'est pas riche qui veut quand même acheter un appartement pour y loger je ne sais qui, on va lui dire "Monsieur, vous dépassez le taux d'effort, faut être dans les 20 %." Et c'est comme ça vous expliquez que ça pourrait avantager les riches.

Ben non, non, je ne suis pas d'accord avec vous. D'ailleurs, beaucoup de gens ne comprennent pas cette position. C'est pour ça que même les secteurs bancaires se rend compent parce que c'est un produit d'appel pour eux, le crédit immobilier, qu'ils ont un sujet aujourd'hui.

Ils ont un sujet de proximité avec leurs clients et de connaissance de leurs clients. Vous dites qu'ils ont pas grande marge. Alors moi je vais dire ce que je dis toujours ce que je pense.

Il faudrait voir les marges sur l'assurance d'essais puisque ce sont des produits d'assurance qu'ils vendent et c'est assorti par la loi et voir les marges qu'ils font sur le cautionnement. Je personne ne perd de l'argent sur ça en secteur bancaire. Donc je crois qu'il faut parler de toutes les sources de revenus et y compris d'près la consommation qu'ils servent.

Mais là je je voilà je voulais vous dire moi je peux comprendre votre position mais c'est cette position c'est de dire j'avantage ça pourrait avantager les riches par rapport aux pauvres. Non moi je suis c'est une position politique je respecte hein. Mais pour autant moi je suis pas là pour défendre les très riches ou les très pauvres.

Je suis là pour qu'on essaie d'être juste et pour que des gens puissent avoir un toit sur le tête et se construire un patrimoine avant de partir en retraite pour ne pas avoir à payer un loyer lorsqu'ils lorsqu'ils sont et qu'ils auront eu 30 % de leur revenus euh en baisse une fois qu'ils auront leur retraite. Voilà, c'est tout ce que je dis. Mais le taux d'effort ne s'appelait qu'au crédit immobilier. il ne s'applique pas à tout l'endettement de la personne.

Donc euh et ceux qui s'endettent beaucoup en frais à la consommation sont plutôt des gens modestes. OK, [grognement] merci. Euh on va passer aux orateurs de groupe en vous demandant de répondre à peu près dans le timing du de la question.

On commence par ensemble pour la République avec Daniel la parole. Merci monsieur le président, monsieur le directeur, monsieur le rapporteur. Alors, je souhaite saluer tout d'abord la qualité du rapport notre collègue Joliv et l'intérêt des échanges avec les représentants du HCSF.

Je ne partage pas tout à fait les constats du rapporteur. Il me semble que la crise du logement de notre pays ne peut pas être imputée principalement au conseil. Euh faire de lui le principal responsable du ralentissement du marché immobilier revient, me semble-t-il, à confondre les causes et et les conséquences de cette situation.

La contraction du crédit observée à partir de 2022 est d'abord, me semble-t-il, la conséquence de la remontée brutale des taux d'intérêt décidé pour lutter contre l'inflation. C'est un phénomène observé dans l'ensemble des économies européennes, y compris dans des pays qui ne disposent pas du même cadre prudentiel que la France. Le haut conseil n'a pas pour mission de piloter la politique du logement.

Sa responsabilité est de préserver la stabilité financière et de protéger les ménages contre un surendettement excessif. Les règles mises en place par le le Ha conseil constitueraient constituent des gardes de fou. Elles garantissent un accès durable au crédit et évitent que les ménages les plus fragiles soient exposés à des risques qu'il ne pourrai assumer en cas de retournement économique.

Je suis également réservé sur plusieurs recommandations du rapport. intégrer l'objectif d'accès au logement dans le mandat du au conseil reviendrait à brouiller me semble-t-il sa mission première à soublir les règles d'octroit du crédit ne garantirait pas de mon point de vue une de construire davantage de de logement il risquerait surtout d'alimenter une hausse des prix de l'endettement la véritable réponse me semble-t-il à la crise du logement se trouve du côté de l'offre construire davantage simplifier les procédures mobiliser le foncier et restaurer la confiance des acteurs. C'est tout l'enjeu du projet conduit par le ministre Jean Brincin qui souhaite créer 2 millions de logements.

Je salue ce volontarisme. J'en viens à mes questions, monsieur le rapporteur. Sur quel élément empirique établissez-vous que les règles du Ha conseil sont une cause majeur de la crise du logement alors que la contraction du crédit a été observée dans l'ensemble de l'Europe au moment de la haute et ta intérêt, y compris donc je le disais dans des pays qui disposent de cadres prudentiels différents et pouvez-vous nous indiquer combien de logements supplémentaires seraient effectivement construits ou acquis si vos propositions d'assouplissement étaient mises en œuvre ?

Disposez-vous d'une étude mon montrant que cela augmenterait l'offre de logement plutôt que les prix de l'immobilier et l'endettement des ménages. Je vous remercie. Merci messieurs.

Répondre faut éteindre votre micro d'ailleurs. Merci mon cher collègue. Euh alors je je répondrai en en trois temps.

La Banque centrale européenne dont le Haut Conseil de stabilité financière est un partenaire avec la Banque de France évidemment est une banque qui préserve la stabilité financière de l'euro et quelle est différence de toutes les autres banques centrales n'a pas comme mandat de protéger l'Europe et les investissements en Europe, ce qui est le cas aux États-Unis notamment. Et c'est cette même banque centrale européenne et j'arriverai pour vous répondre à vos questions. Cette même banque centrale européenne qui aujourd'hui se prépare à balcat négociation entre état et dont les règles de provisionnement du secteur des établissements publics bancaires européens vont être profondément modifiés.

Toutes les établissements bancaires en France sont d'accord pour dire que si on va vers le balcade pressenti, il y avait une réunion encore très récente sur le sujet, ça ferait déjà un point de plus de taux avec les règles de provision nouvelles afin de préserver la stabilité. Moi, je ne suis pas un expert dans ce domaineel, mais la contraction du crédit sera encore plus importante si Balcat arrive comme on nous l'annonce. Rien n'est fait encore.

Ce ne sont que des discussions. Ensuite, votre première question concerne euh ce que vous appelez la cause majeure. Bien évidemment, je n'applique je je ne je n'attribue pas au conseil de stabilité financière la cause de la chute du parcours résidentiel dans notre pays.

Bien évidemment, ils ne sont pas responsables de ça. Ils sont simplement à mon avis puisque les autres pays ne se sont pas dotés du même outil. Donc je me dis qu'il y a un sujet, pourquoi ne l'ont-ils pas fait ?

Alors que par ailleurs beaucoup sont à taux variables. Alors est-ce que c'est parce que en taux fixe qu'il faut faire ça ? Je n'ai pas la réponse, je n'ai pas la capacité de répondre et je n'ai pas trouvé la réponse d'ailleurs.

Mais les banques, les pays qui sont à taux variable n'ont pas exigé ce même taux d'efforts. Donc pourquoi ne l'ont-ils pas fait ? Je n'ai pas la réponse.

Donc bien entendu, c'est pas la cause majeure. La cause majeure, vous savez, c'est le foncier, les permis de construire et cetera et cetera et cetera et bien entendu, les relèvements des taux directeurs et bien évidemment bien évidemment. Mais comme on est dans une situation de crise de production, on essaie par petit bout d'essayer de la faire reprendre.

D'où le statut du bailleur, d'où le projet de loi dont le ministre du logement a pu nous saisir et le nombre de ménages aujourd'hui qui ont été repérés, c'est 40000 ménages chaque année. Et apparemment, ce chiffre n'est pas contesté par personne. Donc je me dis que c'est 40000 ménages qu' aurait pu se trouver un objectif et un sens à leur vie.

Voilà. Est-ce que je puis vous répondre ? Tous les tous les chiffres sont documentés hein.

Quelque chose à ajouter ou pas ? Vous êtes pas obligé hein. Peut-être rapidement pour répondre sur sur deux points.

Le premier concernant le rôle et le mandat de la Banque centrale européenne pour rappeler que la Banque centrale européenne a quand même un objectif secondaire de soutien aux politiques européennes de leur ensemble sans préjudice de l'objectif de stabilité des prix. Euh donc ça c'est juste un un point de donc c'est pas un double mandat en effet mais c'est un mandat qui ouvre quand même la possibilité ou qui qui prend en compte je dirais les les considérations plus larges quand elles ne sont pas contradictoires avec la stabilité des prix et qui prend en compte aussi bien sûr les considérations de de stabilité financière au plus haut point sur le le chiffre de de 40000 ménage qui aurait été privé d'accès au crédit immobilier par le dispositif. Alors, je n'ai pas eu accès à la à la source de l'étude qui qui propose ce chiffre car je crois que c'est une étude interne de courtier d'après ce que ce qu'indique votre rapport.

Euh je serais je serais curieux d'en d'en connaître le calcul parce que on a quand même eu un test grandeur nature qui était la mise en place d'un d'un dispositif en quelque sorte d'appel euh qui a été convenu avec euh la Fédération euh bancaire française qui donnait la possibilité de réexaminer des dossiers qui avaient été rejetés, des dossiers solvables qui avaient été rejetés. Et le fait est que il y a eu très peu de demandes apportées à ce dispositif et euh de ce fait très peu de très peu de cas examinés. Donc serait un petit peu étonnant que sur les 40000 ménages qui auraient qui auraient été privés d'accès au crédit, il y en a eu si peu pour en quelque sorte faire réexaminer leur dossier.

Voilà ce que j'avais dans le lien de médié ce que tu disais Édouard, c'était une dizaine quelques dizaines de dossiers qui ont été rattrapés par dispositif vu avec la Fédération bancaire française. Et juste peut-être un point pour il y ava une question qui a été posée sur effectivement il y a d'autres pays qui n'ont pas de mesures emprunteurs qui ont pourtant des taux fixes. Si on regarde un peu de côté du rein, oui [grognement] mais en s'il y a pas de mesures emprunteur, il y a des surcharges en capital demandé par le superviseur en pilier 2.

Donc c'est pas il faut il faut quand on regarde les choses, il faut comparer dans l'ensemble euh des dispositifs. C'est pas forcément des mesures contraignantes sur l'OC 3, mais il y a des surcharges en capital qui reviennent à demander de la prudence en fait sur la log 3 de crédit par ces acteurs. Merci pourant c'estau fixe également pardon excusez on va passer à cher de Benentorky pour la France insoumise.

Merci monsieur le président monsieur le rapporteur spécial monsieur le directeur général adjoint vous présentez vos normes comme un succès. La production des crédits a progressé de 33 % en 2025. D'abord, la production mensuelle de crédit reste autour de 12 milliards d'euros, très loin des 38 milliards atteints au plus haut du cycle immobilier.

Le redémarrage se fait donc depuis un taux historiquement bas. Pourtant, cette lecture mérite d'être nuancée lorsqu'on observe l'évaluation du long terme. Malgré plusieurs décennies de la de baisse des taux et de d'expansion du crédit immobilier, l'accession à la propriété des ménages populaires s'est fortement dégradé.

Chez les jeunes ménages les plus modestes, la part des propriétaires a basculé de 35 % dans les années 70 à 17 % aujourd'hui. Ensuite, votre propre étude rappelle que sur la période de 2010 à 2021, malgré des conditions de crédit particulièrement favorables, la part des propriétaires occupants est resté relativement stable. Vous y citez même les travaux de Wadal et Walkers aux au Royaume-Uni dans un marché caractérisé par une offre rigide, un choc positif d'offre de crédit alimente la hausse des prix plutôt que l'accession à la propriété.

Autrement dit, vos propres travaux suggèrent que l'élargissement du crédit ne bénéficie pas nécessairement aux ménages qui sont aujourd'hui exclus. Dès lors, je m'interroge sur le caractère uniforme de vos normes. Le plafond des 35 % du taux d'effort ne tient pas compte du reste à vivre.

La durée maximale de 25 ans ne tient pas compte des écarts de revenus. Et les banques elles-mêmes n'utilisent que 16 à 17 % des marges de flexibilité qui leur est pourtant accordée. Dans ma circonscription à Roubé, le revenu médian est d'environ 1090 € par mois.

Plus de 6000 demandes de logement social sont en attente. Certaines familles restent donc durablement piégées entre habitat indignes, hébergement d'urgence et absence d'accès au crédit. La question est donc simple.

Disposez-vous d'une évaluation par décile de revenus et par territoire des effets de ces normes ? Et si ce n'est pas le cas, sur quelle base affirmez-vous qu'elle ne contribue pas à renforcer les inégalités d'accès au logement que vos propres travaux identifient déjà ? Je vous remercie.

Merci messieurs. Alors merci pour ces ces ces précision. Non je crois pas qu'on dispose en tout cas moi j'en dispose pas de de cette ventilation par niveau de salaire de de de enfin de niveau de revenu pardon pour l'accès au crédit.

Donc je c'est pas un aiment dont je dispose pour répondre à votre question. On n pas prétendu que ces ces normes visent à à privilégier une catégorie par rapport à une autre. On se dit juste que si elle elle vait bouger, ça pourrait entraîner une déformation sans porter de jugement sur le le caractère opportun de privilégier tel ou tel autre telle autre catégorie.

Ce qui me paraissait aussi un point, ça répond pas forcément totalement à votre question, je suis désolé parce que j'ai pas les éléments mais un point ça me donne l'occasion quand même de réagir sur un point tout à l'heure qu'on a mentionné. On parlait de la marge de flexibilité, l'accès qui est octroyé aux établissements bancaires qu'ils utilisent plus ou moins. Vous disiez que c'était pas tout à fait le cas.

Effectivement, le dernier pointage cit environ 17,5 de consommation sur une marge totale de 20 % avec des disparités assez importante d'un établissement à un autre euh avec au passage d'ailleurs euh euh des arguments sur la complexité opérationnelle qui sont mis en avant par les établissements qui sont sans doute réels. Mais ce que j'observe c'est que il y a quelques établissements parmi ces différents établissements qui qui distribuent du crédit qui parviennent à se rapprocher de la limite de 20 % et pourtant ce sont des établissements complexes des organisations complexes. Donc le fait d'être une grande banque avec des inst des implications à travers le territoire et à travers différentes sous-structures légales au sein d'un groupe bancaire n'empêche pas de piloter cette production flexible. donc de 20 % de dérogatoire par rapport au cadre qu'on évoquait et d'atteindre le maximum.

D'autres ne prennent pas cette cette paste souplesse. Donc il y a une question quand même qui est posée sur l'organisation, sur la circulation de l'information au sein des établissements bancaires puisque certains parviennent à se rapprocher de la limite, d'autres pas du tout. Et une fois que j'ai dit ça, je voulais donner juste donner un point d'éclairage additionnel sur la partie cette marge de flexibilité qui est qui qui est qui est décomposée en en différentes enveloppes.

Il y a notamment celle euh qui pourra intéresser le rapporteur, c'est la la part de l'enveloppe totalement libre donc qui est notamment celle que les actions peuvent utiliser pour financer notamment l'investissement locatif. Je ne porte pas de jugement sur le l'intérêt positif ou pas de ça. C'est celle qui est la moins [grognement] utilisée, hein.

Elle est utilisée à la moitié pour de sa de sa valeur. Ça et par ailleurs, ce que je voudrais signaler, c'est que cette norme qui est observée contrôlée par les collègues de la CPR, on l'observe avec souplesse. C'està-dire que c'est pas une observation brutale à la fin du trimestre.

Et si vous respectez pas, vous faites sanctionner. Il y a une appréciation en tendance trimestrielle et lorsqu'il y a un tout petit dépassement de quelques pourcentages, il y a un dialogue avec l'habissement. Il y a pas une sanction pécunière ou une une publication d'un d'une sanction administrative désagréable pour les établissements.

Ça je voulais juste signaler alors je suis d ça répond pas complètement à toutes vos questions parce que j'ai pas tous les éléments mais je voulais simplement signaler quand même que cette marge de souplesse, elle est pas totalement utilisée partout et que c'est quelque chose qui est qui pour moi être doit être renvoyé d' sûr qu'on peut euh et nous n'avons pas par ailleurs par des cils comme vous le demandez ce type d'information et je on va essayer de la chercher pour vous. En en revanche, de manière très concrète, monsieur le directeur général, euh quand la CPR débarque dans un établissement bancaire et demande le dossier de Françoise Olivet, euh parce qu'on m'a accordé un crédit, je rembourse encore ma maison et on m'a accordé un crédit. Euh donc moi en face le crédit pour l'investissement, j'ai mis un loyer.

Quel est le loyer que prend la CPR pour mesurer le taux d'effort ? Et parce que c'est assez compliqué. Il y en a qui disent loyer zéro, il y en a qui disent loyer 50 %, c'est pas toujours les mêmes ratios.

Euh donc je je je ne comprends pas comment ça fonctionne et les établissements bancaires ont un discours pas unifié là-dessus. On n pas eu la CPR en audition parce que c'est quand même la police bancaire donc elle a pas forcément même si elle doit rendre compte et et et je sais que il y a des établissements bancaires qui ont été adressés parce que le loyer avait été trop évalué et je voudrais savoir comment vous quel est votre regard sur ça parce que les 35 % de taux d'effort sur la partie immobilière quand vous avez un investissement même très modeste bah vous avez un loyer en face quoi. sur mes loyers zéro, ça peut pas marcher quoi.

Et pourtant, il y a des tentations qui vont dans ce sens-là. Donc, je voudrais savoir comment se passe la relation HTCF et CPR. Alors, comment ça se passe ?

C'est c'est un bon point euh le dans notre publication, dans les règles qui sont indiquées et publiques hein qui sont donc notre sur le FAQ sur la décision relative au donc les questions fréquemment posées. Oui, excusez-moi. Donc c'est un anglicisme que j'aurais pu éviter.

C'est vrai. C'est vrai. Mais on sait quand même donc cette cette la foire aux questions.

Exactement. Parfaitement. On arrive à trouver des équivalences sans voilà.

Pardon. Donc la question des loyers futurs que vous posez, monsieur le rapporteur, fait clairement partie des revenus qui sont considérés dans le cadre du calcul du taux d'effort. Donc on l'ignore pas.

Après il y a une c'est les établissements bancaires qui regardent donc de la qualité de crédit qui est de l'emprunteur qui décide de prendre en compte plus ou moins de manière plus importante ce revenu. Et vous parliez dans votre rapport de de taux d'entre 10 et 20 %. Nous dans la vision macro.

Alors, j'ai pas je dis pas que il y a pas individuellement des gens qui sont très très prudents, mais ce qu'on observe nous, c'est qu'en moyenne la prise en compte de ces futurs revenus, c'est futurs loyers, c'est plutôt pris en compte à hauteur de 60 à 70 % par l'établissement de crédit dans leur calcul du taux d'effort. Donc c'est c'est ça, c'est la c'est le premier élément que je que je voulais bah vous apporter en réponse à votre question. Merci.

On va passer à Inaki Chanis à qui je pourrais souhaiter bienvenue dans cette commission mais qu'on parle de logement, il a quasiment son rang de serviette. Alors donc allez-y Merci monsieur le président Cocrel, monsieur le rapporteur, monsieur le directeur général adjoint, monsieur le directeur, chers collègues, dans un contexte de profonde crise du logement, il est utile de réaffirmer que ce loger reste et un besoin essentiel. Cela exige une offre abordable accessible à tous partout sur les territoires.

Après une contraction sans précédent, l'activité du crédit immobilier a retrouvé une dynamique positive. La Banque de France relève une hausse de 3 33 % des crédits à l'habitat 2025 et cette reprise est portée principalement par les primo accédent ce qui est une bonne nouvelle. Cette amélioration comme j'ai dit est une bonne nouvelle mais dans le même temps, près de 150000 dossiers de surnettement ont été déposés depuis l'année dernière sur une hausse de 9,8 % sur un an.

Cette hausse observée depuis l'été 2023, si elle intervient dans un contexte où le surendement demeure nettement inférieur à son niveau d'al 10 ans confirme la persistance de difficultés financières pour les ménages les plus fragiles. L'enjeu est donc de trouver le juste équilibre entre la nécessaire prévention du surendement et le maintien de conditions permettant au ménages solvables de concrétiser leur projet immobiliers. C'est aussi dans cette optique que nous devons veiller à ce que les marges de dérogation continuent de bénéficier prioritairement à l'acquisition de résidences principales.

Toutefois, les difficultés d'accès à la propriété semblent surtout s'expliquer par la hausse des taux d'intérêt [grognement] qui réduit qui réduisent fortement les capacités d'empreunt des ménages les obligeant à mobiliser davantage leur épargne et à augmenter leur rapport personnel. Dans ce contexte, l'élargissement du prêt à taux zéro peut-il selon vous constituer un vecteur de soutien à la solabilité des ménages ? Enfin, si je vous rejoins monsieur le rapporteur, sur la nécessité d'accompagner l'accès à la propriété, nous devons également sécuriser les parcours résidentiels dans leur ensemble en soutenant une offre locative suffisante et accessible.

Et je rajouterai aussi la nécessité de faire cesser auprès de certaines banques euh le fait de prendre en compte la rentabilité de la location occasionnelle de meublé de tourisme de la propre résidence principale pour accorder euh le crédit à un certain nombre de ménages. C'est une réalité dans un certain nombre de territoires où certains demandeurs qui de crédit se voi contraint par leurs banquiers d'intégrer dans leur plan de financement le fait de quitter leur propre logement durant l'été pour pouvoir remborser leur crédit et le mettre sur Airbnb. Merci messieurs.

Je l'y vais. Mon cher collègue, je je partage ce que vous avez dit, donc j'ai pas grandchose à dire si ce n'est que puisque vous vous êtes dans un pays à forte vocation touristique et que vous vivez des choses qui sont particulières, je peux pas répondre sur le fait de dire il faut intégrer mon loyer de plateforme que je quitte parce que je quitte mon logement pour m'aider à rembourser les crédits parce que c'est vrai qu'aujourd'hui une demande très forte sur ce sujet-là et il y a souvent sans doute des gens qui qui pourraient améliorer leurs conditions de vie en faisant cela et si c'était prise en compte peut-être en achetant un bien. En revanche, ce que je peux vous dire c'est que dans les départements ruraux, si j'en crois le retour des services de l'État, le PTZ sur l'ancien fonctionne plutôt bien puisqu'on a une reprise des DMTO.

Alors, ça fait le bonheur des départements qui l'encaissent et par contre l'État va devoir renégocier avec les banques pour la prise en compte des intérêts d'emprunt et plus les taux directeurs seront relevés, plus ça coûtera cher au budget de l'État français. Donc ça c'est un c'est un sujet. Donc je pense alors sur le neuf tout est effondré, rien ne repart.

Mais c'est vrai aussi pour atténuer les propos que j'ai pu avoir tout à l'heure, les investisseurs, même si on leur oppose le taux d'effort, les 70 % de loyers qui peuvent rentrer ou pas, c'est d'abord la confiance qui fabrique l'économie. Et là, on peut pas dire que les indicateurs dans le monde fassent bien confiance aux investisseurs. Mais pour autant, je je reste persuadé qu'on peut être meilleur sur le reste à vivre.

Monsieur le directeur général, merci. Euh Pierre Henriet pour le groupe Horizon. Comment ?

Oui, merci monsieur le président, monsieur le rapporteur, euh messieurs les directeurs, mes chers collègues, je veux d'abord évidemment euh saluer remercier le rapporteur pour la qualité de ce rapport euh qui a le mérite évidemment de toucher au cœur euh de sujets qui concerne des millions euh de nos concitoyens sur l'accès à un logement euh et qui elle mérite également ce rapport de toucher à un certain un nombre de de points qui sont peut-être à priori techniques, mais qui sont en réalité aussi des vrais enjeux politiques pour qu'on puisse lever un certain nombre de de verrou pour cet accès à la propriété. Euh votre rapport redresse d'abord un constat difficilement contestable, hein. La production de crédit à l'habitat est tombée de près de 235 milliards d'euros en 2022 à seulement 119 milliards d'euros en 2024.

C'est derrière ces chiffres, ce sont évidemment des familles qui renoncent à à acheter et des primo accédents qui attendent une meilleure conjoncture. Vous rappelez aussi à juste titre que notre modèle de financement, les taux fixes, le cautionnement, la sinistralité de seulement 0,53 % des encours en 2024 n'a jamais présenté les fragilités qui justifieraient une telle sévérité. Je partage évidemment votre conviction he qu'un assouplissement mesuré est aujourd'hui nécessaire sans renoncer pour autant à toute vigilance sur l'endettement des ménages.

J'ai donc deux questions pour qu'on puisse continuer ce débat sur les aspects pratiques de votre rapport. D'abord sur la proposition phare que vous mettez en avant qui est la notion du du reste à vivre. Vous montrer que les banques mènent déjà à travers ce critère une analyse des risques bien plus fine que le seul taux d'effort et que la Cour de cassation elle-même reconnaît qu'un taux d'endettement élevé n'est pas synonyme de fragilité.

Pouvez-vous nous expliquer concrètement ce que changerait l'intégration du reste à vivre pour les ménages aujourd'hui exclus du crédit ? Et puis deuxième question de manière plus générale, comment expliquez-vous que les banques ont abandonné progressivement le recours aux hypothèques pour évaluer le prix des biens immobiliers ? Euh monsieur Joly vais.

Merci monsieur le président. Donc en fait concernant votre première question, c'est vrai que la Cour de cassation c'était quelqu'un qui est qui a contesté en fait un refus d'un établissement bancaire et qui est allé jusqu'à la cour de cassation et enfin deux décisions. Alors je ne sais pas si elles font jurisprudence mais elles sont consécutives et identiques.

Et qui a démontré qu'il avait la capacité de payer ses crédits si on lui si on lui appliquait le taux le non pas le taux d'effort mais le reste à vivre. C'est quand on a 10000 € 20000 € par mois et qu'on vit avec que 6000, on peut rembourser 14000. Ça concerné l'â des gens fortunés mais en revanche des gens qui ont pour acheter des logements qui les ont mis en location, qui ont remboursé leurs crédits et qui ont favorisé le parcours résidentiel de gens qui sont peut-être sortis d'un d'un parc ou qui sont arrivés sur un territoire.

Donc ça c'est la première chose. Maintenant, je sais que les banques se font pas siennes trop les décisions de la Cour de cassation sur ce sujet. Le conseil, s'il souhaite s'exprimer, aura la possibilité de le faire bien évidemment.

Ensuite, sur les hypothèques, mais en fait c'est que les banques, je vous l'ai dit, connaissent plus le marché de l'immobilier. C'est pour ça que la banque centrale européenne a imposé qu'elle une expertise du bien que la personne achète. Aujourd'hui, on ne vend plus enfin, on ne vend pas un crédit destiné à acheter une valeur d'une maison.

On ne connaît plus la valeur. On vend un crédit avec une capacité de remboursement de l'emprunt, du paiement de l'assurance d'essai et de la caution. Ça remplissait ça remplaçait la caution d'hypothèque et il y a encore une vingtaine d'années, vous pouviez être un primo accédent sans aucun apport et votre banquier vous disait "Je vais te prêter 100 % mais là ce que tu me proposes d'emprunter à 150000 € pour ta maison c'est non parce qu'en fait elle en vaut que 110000 et donc comme moi je prends la garantie hypothèque je veux la certitude que mon engagement financier sera facialement opposable et que je retrouverai les ressources si tu n'arrives pas à rembourser.

Pour plein de bonnes et mauvaises raisons, je sais que les directions des hypothèque ont voulu renoncer un peu à cela parce que ça fait c'est beaucoup de travail et puis c'est surtout la perte de connaissance des marchés sur lesquels agissent les banques aujourd'hui et l'absence de compéten en agence. Donc on achète une capacité, on vend une capacité de remboursement. C'est uniquement cela et moi je le regrette parce que on n'est plus dans les vrais prix.

Et conséquence de cela est sans doute pas qu'en France la banque centrale alors je ne sais pas quelque une structure autour de la banque centrale va imposer une expertise. Alors on ne sait pas qui perra sans doute le client parce qu'on a plus la connaissance du marché et on ne se dépasse plus voir le bien. C'est ce qui se passait dans les territoires comme les nôtres.

Et bien même dans les territoires comme les nôtres euros, ça ne se passe plus comme ça. Et dans les zones urbaines que j'ai pu euh dans lesquelles j'ai pu travailler, ça se passait aussi comme ça. Mais ça fait 20 ans 25 ans qu'il y a une bascule du secteur bancaire et ce que j'ai appelé la Valus le tango des chargés clientèle.

Si j'interroge les députés qui sont là, connaissent-ils leur chargé clientèle ? Je suis pas sûr. Avant tout le monde le connaissait.

Voilà. Et il était durable. il ne changeait pas tous les 2 ans.

Allez-y, monsieur. Peut-être un un complément sur cette question de l'approche disons hypothécaire du crédit immobilier. Euh vous faisiez tout à l'heure l'observation que le dispositif de mesures opérateurs que nous avons en France est pas nécessairement reproduit dans d'autres grands pays.

La raison qui a été donnée, c'est précisément parce que dans ces autres pays auxquels on peut penser, le marché fonctionne plutôt sur un mode de marché hypothécaire. Ça veut pas dire que il n'y a aucun encadrement des des conditions d'octroit. Et précisément dans les pays où euh c'est vraiment la valeur du bien qui fonde le je dirais le le fait d'accorder un un montant donné de crédit.

Et bien il y a un critère qui est très souvent appliqué, une règle qui est très souvent appliquée, c'est ce qu'on appelle en anglais la loan to value, LTV, qui limite le montant du prêt par rapport à la valeur du bien et qui le limite généralement de façon restrictive. Alors, les règles varient selon les pays, mais disons que ça peut être quelque chose autour de 80 %. Alors que aujourd'hui en France, on n pas du tout ce type de règle. ce qui permet à des jeunes ménages prima accédents de s'endetter pour les besoins de leur acquisition euh pour des pour des montants qui se rapprochent de la valeur du bien.

Et donc en réalité quand on est dans un régime de crédit hypothécaire, on a typiquement des exigences d'apport personnel qui sont plus fortes que dans un régime comme celui du marché du crédit immobilier français où le le l'octroit est vraiment fondé sur la capacité de remboursement. donc à à système de financement différents, je dirais modalité d'encadrement différente, mais ça veut pas dire qu'il y a pas d'encadrement. Et simplement, je termine en disant qu'il y a quand même à peu près, je crois un/ers aujourd'hui du marché du crédit immobilier qui restent sur des modalités hypothécaires et qui elles-mêmes sont pas nécessairement sans frais pour autant.

Merci. Euh Gérouverni. Oui, merci monsieur le président.

Écoutez, je je partage he les conclusion de ce rapport. Le tout le monde tout le monde sait ici que le le prix de de l'immobilier est beaucoup trop élevé qu'une des raisons de ce de ce coûte de l'immobilier qui obère une part de pouvoir achat de plus en plus importante des de nos concitoyens est aussi causé par une baisse de l'offre. Et cette baisse de l'offre euh est elle-même causée en partie euh par une raréfaction euh du crédit bancaire et [grognement] par la complexité euh qui euh euh que enfin la complexité en tout cas les barrières euh euh les barrières réglementaires qui empêchent la délivrance et la production de ces crédits.

Euh effectivement, faut-il protéger le le le marché du crédit en France ? Oui. Est-ce qu'on allait trop loin ?

Sûrement puisque on a le système le plus rigide d'Europe qui protège à mon sens anormalement les banques. Ce qui permet aussi d'avoir un un coût du crédit un peu plus faible. Il faut aussi le le reconnaître qu'à l'étranger.

Maison pas allé trop loin ? On peut le supposer comme monsieur le rapporteur l'a souligné. La notion de rester à vivre est quand même une notion importante.

Moi, je comprends pas qu'on soit pas capable de faire la distinction de de du du reste à vivre puisque ce ce taux d'endettement qui enquine quand même beaucoup nos concitoyens ben n'est pas le même. C'est quand vous avez 8000 € versus 2000 € de revenu, votre reste à vivre que représente c'est 66 pardon pour et est assez assez important. Donc oui, moi je je pense qu'effectivement on allit trop loin qu'il faudrait réfléchir à un assouplissement qui permettrait de refluidifier le marché immobilier et donc de permettre à nos concitoyens de se loger dignement.

Messieurs sur cette réflexion plus que question aller trop loin une question implicite. Peut-être peut-être deux deux remarques en réponse à votre observation. Une première sur l'enjeu du des effets euh de l'encadrement du crédit, pour le dire comme ça, sur les prix de l'immobilier, je pense qu'il faut quand même garder à l'esprit que quand les vannes du crédit sont ouvertes pour employer une expression familière, c'est aussi un mécanisme qui contribue à la hausse des prix de à la hausse des prix à l'achat.

Donc si vous voulez, c'est ce qu'on a observé dans les périodes de taux bas. Euh il est pas il est pas euh du tout évident que le fait de faciliter euh à l'excès le crédit immobilier euh soit la bonne manière euh de maîtriser l'équilibre entre l'offre et la demande de manière que les prix restent restent sur des trajectoires raisonnables. Donc il y a il y a d'autres enjeux évidemment qui détermin il y a d'autres facteurs qui déterminent l'évolution des prix de l'immobilier, mais la demande via la distribution du crédit est un facteur.

Vous avez dit aussi que le dispositif existant protège les banques. C'est vrai dans le sens où c'est bien un mécanisme qui est destiné à protéger la stabilité financière, donc la le caractère sain de la distribution de crédit et et du bilan des établissements de crédit. Euh je noterai quand même qu'il protège aussi les emprunteurs dans le sens où il a quand même pour effet de dissuader d'accepter des conditions de crédit euh peut-être sur des durées excessivement longues ou avec un taux d'effort excessivement élevé qui aboutirait et malheureusement on l'observe à des situations de surendettement.

Merci. Allez-y. Allez-y.

Merci. Juste en rebond ce que disait monsieur Vidon, effectivement, il faut avoir en tête effectivement c'est une dimension protection de l'emprunteur et que je crois qu'un des membres de la commission a souligné la dynamique actuelle en cours qu'on observe depuis 2 ans et qui se confirme de la hausse des dossiers de surendettement. Tout n'est pas lié bien sûr à la au crédit immobilier évidemment hein, il y a de la c'est surtout de la consommation mais ça y participe quand même.

Voilà donc il y a quand une dynamique qui est inquiétante. Donc ces dispositifs de macroprudentiel répondent aussi à à l'intérêt de protéger les les emprunteurs pas que les banques. Monsieur Julien, je pourrais dire un mot je suis assez d'accord avec ce qu'a dit mon collègue.

Donc je pense que nous sommes allés trop loin et que le reste à vivre pourrait être un élément sur lequel on pourrait essayer de travailler et que vous pourriez peut-être arriver à convaincre les banque d'uniformiser leur système d'information aussi. Je vous mets pas je mets pas tout sur votre dos hein. Euh et par ailleurs, j'ai ce que je dire aussi mon collègue a indiqué que les prix étaient trop élevés.

Bien sûr que les prix sont trop élevés, mais quand vous savez quand vous ne vendez qu'une capacité de remboursement et que vous intéressez pas la valeur du bien et que la banque centrale dit à la France ce serait bien de vous occuper de la valeur du bien. Le bien qui est vendu trop cher, il devient après un prix de référence dans le quartier repérable d'ailleurs sur les sites gouv.fr et les voisins disent ben mon bien il doit valoir ça et ça devient un prix de référence.

Donc en fait, on a inventé un système qui fait monter les prix et pas que pour ça d'ailleurs hein, pour beaucoup d'autres choses parce qu'il y a beaucoup d'acteurs qui font monter les prix et et je suis heureux qu'il a cette fameuse expertise sur la valeur du bien, la vraie valeur. Je sais pas qui la perra. Sans doute le client final.

Voilà. Et puis si on lui dit c'est pas possible et ben il repérera une deuxième fois. Donc l'histoire ne le raconte pas encore.

Mais voilà, on a inventé des systèmes qui font monter les prix. Et après on dit aux gens, vous ne pouvez pas rembourser parce que vous avez dépassé 35 %. Mais en revanche, si vous ajoutez au 35 % 15 % de crédit à la consommation, il y a pas de problème.

Et ben moi je suis pas d'accord avec cette approche là. Voilà ce que je voulais vous dire. Soit on fait un taux d'effort global pour tous les crédits et ça évite d'embourber les commissions de surendettement, soit on dit bah vous avez le droit d'être à 40 % sur l'immobilier et rien d'autre.

Voilà. Ben je enfin alors c'est après c'est une vision politique après il faut la mettre en technique mais voilà pourquoi est-ce qu'on permet à des gens d'emprunter jusqu'à 40 50 % pourquoi on ne regarde pas le taux d'effort avec les crédits à la consommation on a que l'accord qui est donné par internet de l'établissement bancaire plus ou moins en France et en Europe d'ailleurs entre parenthèses. Donc voilà, je voulais vous dire simplement cette chose là parce qu'au moins il y a un actif quand il y a un immobilier, un téléphone portable, il y a pas trop d'actif durable.

Jeis répondre non. Euh Catherine des Longemming, est-ce que vous souhaitez prendre la parole ? Non.

D'accord. Très bien. Moi, j'ai une dernière question à vous poser en fait que je j'avais réservé qui porte sur la titrisation notamment pour le haut conseil de la stabilité financière parce que c'est un rôle d'assurer celle-ci et notamment de maintenir les conditions justement d'accession par le crédit à la propriété.

Euh d'une part, on a un rapport qui recommande d'assouplir les conditions d'endettement pour l'accès au crédit immobilier. D'autre part, on a aujourd'hui un nouveau gouverneur de la Bande de France qui annonce où l' relancé la titrisation alors qu'elle a quand même à mon sens contribué à la crise financière, pas seulement sens d'ailleurs de 2008 et que quoi qu'on en dise, il n'y a pas d'avantage de garde de fou aujourd'hui si on la relance. Ma question est donc la suivante : ne pensez-vous pas qu'on est en train de rejouer le premier acte d'une histoire qui pourrait mal se terminer ?

Merci pour la question, monsieur le président. euh le ce qu'il faut effectivement la la titrisation qui a été à l'origine de la grande crise financière présente. Pas c'est pas le seul élément mais ça a joué un rôle très important en particulier en dehors de l'Union européenne.

Je pense que le problème venait quand même des États-Unis. Euh elle connaît une phase de complètement de grande stagnation. Donc l'idée d'une relance de la titrisation, c'est sur des bases plus saines d'une part et avec des règles règles prudentielles différentes, plus exigeant qui serait imposé d'établissement bancaire qui feront de la relance qui relancerait l'activité d'itrisation.

Donc je pense pas qu'il faut qu'on puisse enfin si je devais répondre brièvement à la question posée, on on veut certainement pas rejouer un acte qu'on a déjà vu se produire en 2008 et au-delà. Je pense que la la relance électrisation c'est un élément qui permet de deiser l' trit de crédit. Et en fait ce qui se passe c'est quoi la titisation dans les terme simples ?

C'est une les établissements bancaires qui éctroient des crédits à des particuliers regroupent ses crédits sous la forme d'un titre qui est après cd des investisseurs fonds de pension [grognement] edge fund ou particulier qui ont ça dans leur dans leur PEA ou autre chose. Donc ça c'est c'est un moyen donc de de mettre en commun donc tous ces préimmobiliers avec un et de jouer sur la masse pour faire rendre le produit sécurisé dans le sens qu'on fait on fait jouer l'effet de l'effet de portefeuille avec donc une masse importante de titre qui dépasse le montant de [raclement de gorge] un montant important pardon de cré de près qui dépasse le montant du [grognement] titre qui protège l'investisseur. Ça c'est un peu la logique derrière la titrisation mais il y a eu des des débordements, vous l'avez tout à fait souligné monsieur le président et il faut pas rejouer le jeu de de 2008 et donc c'est important effectivement d'avoir une évolution de la réglementation bancaire associée à une relance de la titrisation.

Je pense c'est cette dimension là qu'il faut avoir aussi en tête parce qu'on fait référence au souhait de relancer la titrisation exprimée par le gouverneur. Merci. On en a fini avec la discussion de ce thème d'évaluation.

Je consulte la commission afin de savoir si elle autorise la publication du rapport d'information d'application de l'article 146 3 du règlement. Je pense qu'il y aura pas de position. Donc il en est ainsi décidé.

Félicitations monsieur le rapporteur. Messieurs les directeurs, je vous remercie pour l'ensemble de ces éclairages et dans la foulée, je propose à monsieur Verni de me rejoindre au moins symboliquement pour qu'on examine l'article 88. Je peux pas.

D'accord. OK.