"On sort d'une crise de l'immobilier, mais on risque d'entrer dans une crise du logement", dit Loïc Cantin de la FNAIM

Oui, Quentin, bonjour. Bonjour. Vous êtes président de la FNAIM, la fédération qui représente 45 000 professionnels de l'immobilier. Alors, ces adhérents, vous venez de les quitter. Vous sortez de votre congrès qui s'est tenu après la démission du Premier ministre et avant la formation du nouveau gouvernement. Et de nombreuses mesures sont sur pause. D'abord, l'ambiance de ce congrès, peut-être les mots qui sont revenus le plus souvent.

Dans un contexte d'instabilité politique, en l'absence de Valérie Létard, ministre démissionnaire, qui nous a empêchés. Et on a trouvé trois précédents ministres qui nous ont fait part de leur analyse et de leur vision dans ce climat chaotique. Je dis bien, et je dirais, dans tous les cas, ce congrès s'est finalisé par une note d'optimisme. Nous restons optimistes et déterminés pour l'avenir du marché de l'immobilier en France.

Et pourtant, vous comptiez sur plusieurs mesures. Alors, censé s'appliquer l'an prochain et même au 1er janvier, qu'en est-il ? Exemple, le prêt à taux zéro, le PTZ, devait être étendu à tout le territoire pour tout type de biens. On dit tant pis pour la réforme ?

On l'espérait parce que Valérie Létard avait porté cette proposition qui était importante de rétablir le prêt à taux zéro sur la maison individuelle et que ce soit dans l'ancien ou dans le neuf, permettant d'être un beau fléchage et un accompagnement pour les primo-excédents qui sont largement délaissés dans ce pays depuis trop longtemps.

Alors, autre mesure au milieu du guet, les passoires thermiques. L'interdiction devait être assouplie pour la location des logements classés G. Qu'est-ce qui va se passer le 1er janvier ?

Ça fait deux ans que je martèle, moi, l'État et les quatre ministres que j'ai connus depuis deux ans de modifier cette loi climat-résilience pour faire en sorte qu'on ne soit pas frappé d'indécence énergétique au 1er janvier. C'est 646 000 logements qui sont loués classés G qui sont frappés d'indécence en l'état actuel de la réglementation qui exposent un propriétaire à une action judiciaire de leur locataire pour réclamer l'exécution des travaux immédiates et notamment la suspension du prémant du loyer. Et je vais plus loin. En 2028, c'est 700 000 logements de plus. Voilà. Nous sommes à 800 000 logements de plus et 1 500 000 logements concernés d'ici trois ans.

Mais alors, pour les baux en cours également ou pas ? Tous les baux aujourd'hui qui ont fait l'objet d'une convention antérieure aujourd'hui sont indécents dès lors qu'ils passent la date fatidique du 1er janvier 2025. La loi visait à n'appliquer l'indécence qu'à la reconduction du contrat. Nous, on dit qu'il faut appliquer cette indécence pour tous les baux conclus à compter du 1er janvier 2025. Un propriétaire qui a conclu il y a 12 ans par l'effet d'état de reconduction ne peut être responsable d'une disposition qui n'existait pas et surtout d'un diagnostic de performance énergétique qui n'existait pas au moment où il a contracté.

Alors, pour les candidats à la propriété, évidemment, les primo-accédants, avant tout, vous avez déjà commencé à les citer. Est-ce qu'aujourd'hui, les prix sont descendus au bon niveau ?

Oui, les prix retrouvent un niveau acceptable. Ils n'ont pas encore assez décéléré. On voit que la baisse, finalement, diminue régulièrement. Enfin, le rythme de la baisse, elle est moins forte. La baisse a été plus importante là où les prix avaient le plus augmenté. Et on commence à restaurer une partie de la capacité d'emprunt des ménages et aussi qui est accompagnée de la baisse des taux d'intérêt qui est extrêmement salutaire dans ce contexte et qui accompagne les ménages.

Et on peut espérer, et je crois que c'est la vision de la Banque Sociale Européenne, d'avoir deux baisses systématiques ou trois jusqu'en fin 2025 nous permettant d'espérer à des taux autour, même en dessous de 3% à la fin de l'année prochaine.

Et d'ailleurs, le robinet est ouvert pour tout le monde du côté des banques ?

Oui, il n'y a aucune raison. De toute façon, les banques ont toute la capacité à pouvoir prêter. Elles savent comment se financer. La question du financement n'est pas une question, je dirais, qui se pose. C'est une question de prise de risque et d'engagement et d'accompagnement.

Le marché de la location, le marché de la construction neuve, en fait deux secteurs grippés jusqu'à présent. Est-ce qu'aujourd'hui, il y a des offres en nombre suffisant ?

Alors là, c'est le problème, c'est qu'on risque d'aller vers... On sort d'une crise de l'immobilier, on risque d'avoir une crise du logement. Quand je parle notamment de la naissance énergétique, on risque d'avoir des logements qui vont être sous-screts de la sphère locative. On a 7 300 000 logements locatifs en France. Si on en enlève 1 500 000, vous imaginez la catastrophe. Donc des logements vides. Donc des logements qui seront mis en vente. Mais dans tous les cas, le parcours résidentiel des Français s'accompagne d'une offre locative en logement social, en logement privé, qui est un palier intermédiaire à l'accession à la propriété. Mais il faut jouer sur tous les secteurs.

Et c'est là que la politique du logement n'est plus au rendez-vous de ce pays depuis plusieurs années.

Vous faites des propositions. D'abord, une proposition en faveur du marché de la location. Vous dites aux investisseurs, c'est votre phrase, investissait aujourd'hui, défiscalisait demain. Ça marcherait comment ?

C'est-à-dire, il ne vous a pas échappé qu'au 31 décembre 2004, le Pinal, c'est fini. Vous savez, un dispositif qui a permis de porter pendant 40 ans l'investissement locatif avec très bien une réduction d'impôts. Les caisses de l'État sont vides. Les recettes de l'État sont exemptes pour accompagner le marché.

La Cour des comptes dit qu'il n'a pas forcément été d'une grande efficacité à tout moment.

Absolument. Je vais vous dire pourquoi. Très simplement parce qu'on a 60 à 80 000 logements qui deviennent vacants chaque année depuis plus de 15 ans. Et on construit 60 à 80 000 logements dans le neuf. Donc finalement, on a des logements vacants alors qu'on manque cruellement de logements. Des logements qui ne sont plus entretenus, pour lesquels les propriétaires n'ont plus les moyens.

Revenons à votre proposition.

Alors la proposition, investissez aujourd'hui les fiscalisés de demain, comme nous n'avons pas les recettes. On permet à un Français qui achète, aujourd'hui, un appartement dans le secteur locatif, neuf ou ancien, de le porter pendant 10 ans, il détient pendant 10 ans, et 10 ans après, il a 10 années d'exonération d'impôts sur ses revenus locatifs. Il permet à quelqu'un qui arrive proche de la retraite, 55 ans, 10 ans après, il fait l'effort d'épargne pendant les premières années, et les 10 années après où il a moins de revenus, il a un complément de retraite. Imaginez, 500-600 euros de loyer non soumis, effectivement.

Mais pendant 10 ans, il faut avoir les épaules solides.

Ah bah absolument, mais c'est une capacité d'épargne qui s'accompagne aussi d'un loyer payé par son locataire, les Français le savent bien.

Je passe à votre seconde proposition. Un emprunt qui suivrait le bien plutôt que l'emprunteur. Alors là, de quoi parle-t-on ?

Alors la portabilité, la transférabilité, vieille mécanique, qui existe depuis tout temps. Moi je l'ai pratiqué en tant que professionnel. La portabilité, ça consiste quoi ? Vous avez emprunté à un taux de 1%, vous êtes obligé de quitter votre ville, vous êtes muté, et au plus tôt que de vendre et de rembourser votre crédit à 1%, et d'être confronté à un taux de 3,5 ou de 4%, vous portez, vous conservez cet emprunt pour pouvoir, et vous continuez à assurer les mêmes mensualités.

Donc là vous pouvez même acquérir une pièce de plus, c'est possible. Absolument, voilà.

Après c'est tout dépend de sa capacité d'emprunt après. Et la transférabilité, c'est si un ménage divorce, eh bien on n'en a pas besoin, on a emprunté à 1%, on peut le transférer à un tiers. Moi j'ai toujours dit que les banques avaient escompté leurs résultats, avaient adossé leur prise de risque, et dans tous les cas, elles pouvaient bien évidemment accompagner et mettre en oeuvre cette méthode. Mais voilà, je crois qu'il manque de courage politique dans ce pays pour accompagner ces ménages. C'est une, je dirais, une façon d'aborder l'ingénierie financière de façon moderne. Je ne lâcherai jamais pendant tout mon mandat, et je répéterai sans arrêt, et j'en fais un combat principal.

Et vous y croyez-vous aux bureaux dont on ne veut plus vraiment, qui pourraient être transformés en logements ? On dit tout de même que des bureaux, ce sont des structures bien particulières, et les logements c'est autre chose ?

Ah bah tout à fait, ça fait 20 ans qu'on essaye déjà la crise de l'immobilier d'entreprise de 1992. On a essayé de transformer des immeubles de bureaux en logements, on n'y a pas réussi. La structure même d'un immeuble de bureaux n'est pas du tout adaptable à une transformation en logements, et dans tous les cas, c'est un coût trop élevé. Il vaut mieux carrément démolir et reconstruire quand on ne peut pas les transformer.

Louis Quentin, président de la FNAIM, la Fédération Nationale de l'Immobilier, invité ECO de France Info, merci à vous.

Merci de votre invitation.